Comment le déficit foncier vous permet de défiscaliser.
Un mécanisme qui existe depuis longtemps, mais qui reste mal connu ou mal maîtrisé par les personnes qui investissent dans l’immobilier.
Dans cet article, vous allez :
Comprendre un mécanisme puissant de défiscalisation pour utiliser la fiscalité à votre avantage
Obtenir un double-bénéfice :
- Payer moins d’impôts, en augmentant votre rentabilité locative
- Découvrir une alternative à l’immobilier neuf
Quand vous le proposez à louer un appartement, il y a deux possibilités :
Soit il s’agit de location nue donc un appartement sans aucun meuble à l’intérieur.
Soit c’est la location meublée, avec des meubles, de la vaisselle, tout pour vivre immédiatement.
Dans cet article, nous n’allons parler uniquement exclusivement que de la location nue, sans meubles.
Car c’est une condition qui va rendre possible le mécanisme de défiscalisation du déficit foncier.
Pour mieux comprendre, prenons un exemple :
Un appartement de type T2, dans l’ancien.
Il y aura donc de lourds travaux de rénovation à effectuer pour rendre l’appartement habitable.
Au niveau des chiffres, vous allez avoir par exemple :
100 000 € qui constituent l’appartement en lui-même.
8 000 € de frais de notaire.
30 000 € de travaux de rénovation.
Le montant total de cette exemple simple est donc ici de 138 000 €.
Disons que vous empruntez 130 000 € sur 20 ans, et que vous faites un apport de 8 000 € de frais de notaire.
Dans le cadre de cette opération, vous allez encaisser un loyer de 500 € hors charges par mois, c’est-à-dire 6000 € de loyer par an.
Ces nouveaux revenus que vous allez encaissez s’appellent fiscalement des revenus fonciers qui seront à déclarer aux impôts.
Déclaration d’impôts : quels sont les résultats.
Vos revenus sont principalement composé de deux choses :
Les revenus de votre travail, disons par exemple 40 000 € par an de salaires.
Et par ailleurs ces 6 000 € de loyers, des revenus fonciers que vous rapporter votre investissement locatif.
Soit 46 000 € à déclarer.
Mais en face de vos revenus, vous aurez également des frais et des charges qui seront déductibles de vos loyers encaissés, qui vont même venir grignoter votre revenu global.
- Travaux : pour reprendre l’exemple, vous avez le coût des travaux de rénovation de 30 000 €.
- Les intérêts d’emprunt que vous rembourser à la banque dans le cadre de l’acquisition, disons 2 000 € sur les premières années. Ce montant sera précisément écrit dans votre tableau d’amortissement.
- Taxe foncière : en étant propriétaire de l’appartement, vous allez devoir payer une taxe foncière, disons de 500 €.
- Charges de copropriété : disant qu’elle représente 600 € par an, ce sont le chauffage, le gardien, l’ascenseur, l’entretien des parties communes de l’immeuble où se trouve l’appartement.
- Assurance, vous aurez à payer disons 50 € d’assurance propriétaire non occupant (PNO), assurance obligatoire quand vous achetez un appartement locatif.
- Frais divers : disons 20 € qui sont un montant forfaitaire que vous avez le droit de déclarer comme charges, par exemple pour les courriers postaux que vous devez envoyer à votre locataire.
Le total général de toutes ces charges et de ses frais s’élève à -33 170 €.
Ce montant négatif constitue le déficit foncier, dans le jargon de la fiscalité française …
Vous remarquerez ici que c’est l’enveloppe des travaux de rénovation qui constitue la plus grande partie de l’enveloppe totale, plus de 90%.
Reprenons votre revenu global :
Votre revenu imposable est de 46 000 €.
Les 6 000 € de loyer seront totalement effacés fiscalement grâce a ce déficit foncier.
De plus, un montant plafonné de 10 700 € va venir également grignoter ou diminuer vos revenus d’activité qui sont de 40 000 €, pour les ramener à 29 300 €.
Votre revenu total imposable va donc passer de 46 000 € à 29 300 €.
C’est ce nouveau revenu imposable abaissé qui servira à calculer votre impôt, qui va donc baisser proportionnellement.
Comme vous avez un revenu d’activité moindre, vous aurez également un impôt à payer qui sera moindre, voire dans certains cas totalement effacé, cela peut vous faire baisser de tranche imposable.
Vous aurez donc bel et bien défiscalisé.
Je précise que ce mécanisme est absolument accessible à tout le monde, que vous soyez en personne physique (en nom propre), ou alors que vous souhaitiez créer une société, par exemple une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ou SCI transparente.
En conclusion :
Le plafond forfaitaire de 10 700 € s’applique la première année uniquement,
Ce déficit foncier est ensuite reportable sur les années suivantes pour gommer les loyers que vous encaissez.
Il sera donc reportable uniquement sur les revenus fonciers qui seront gommés à 100 %
Vous augmenter ainsi votre rentabilité locative.
Votre appartement acquis moins cher (car délabré) s’est valorisé grâce aux travaux.
Moralité :
Pour défiscaliser, pensez à :
- L’immobilier ancien
- À y faire des travaux de rénovation pour augmenter la valeur patrimoniale du bien (en vous entourant de bons artisans)
- Comparez avec l’immobilier neuf avant de vous lancer
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