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4 novembre 2018

Comment négocier un bien immobilier

Immobilier : ce qu’il faut savoir pour bien négocier l’achat de votre bien

Bonjour les investisseurs,

ici Stéphane chasseur d’appartements,

Comment faire pour négocier le prix d’un appartement ?

Que vous soyez recherche de votre résidence principale, ou d’un investissement locatif, comme l’exemple de ce que vous allez voir dans cette vidéo ?

Eh bien c’est la question du jour, et j’en profite dans la vidéo pour montrer un nouvel appartement.

Vous verrez qu’il en cours de rénovation et ameublement, qui a été acheté par un investisseur du côté de la Savoie.

La question du jour, la négociation, pour que je vous parle de cela ?

Je vous disais que si vous achetez votre résidence principale, ou bien à l’investissement locatif, dans les deux cas vous serez intéressé(e) par le prix d’achat.

Car il s’agit souvent de l’achat d’une vie, ou en tout cas un achat important dans la vie, on parle de montant parmi les plus conséquents quand on achète de l’immobilier, donc le fait de savoir négocier, c’est très important.

Mais le pendant de la négociation, c’est justement le risque de perdre l’appartement, ou la maison, comme par exemple ici à Lyon, un marché tendu et très déséquilibré, c’est-à-dire que l’offre d’appartement est inférieure à la demande d’appartement.

Donc si vous voulez vous laisser la nuit pour réfléchir, ou si vous voulez négocier trop bas, malheureusement le bien immobilier peut vous filer sous le nez.

Et je vous parle de cela, car je suis chasseur d’appartements professionnel, et de par mon métier je viens renchérir le prix de l’appartement…

Car il y a mes honoraires en plus, honoraires qui sont empruntables je le souligne, mais mes honoraires viennent s’ajouter au prix de vente en plus des frais d’agence du côté du vendeur.

Par exemple, vous avez un prix d’achat de 200 000 € F.A.I., frais d’agence inclus, ou honoraires d’agence inclus, et mes honoraires de chasseur viennent s’ajouter en plus.

Donc la négociation est encore plus importante, et je suis à même de négocier le prix des appartements que je propose à mes clients, de par cette carte professionnelle T, comme Transaction, carte dont je suis titulaire.

Et c’est cette carte T qui me permet de négocier pour le compte de mes clients. De plus, je suis expérimenté, puisque c’est mon quotidien.

Donc, comment cela peut se passer ?

Si vous êtes également sur un marché tendu, si vous cherchez dans une grande ville ou la population ne cesse d’augmenter, c’est le phénomène de la concentration de la population française dans les grandes villes, j’y reviens régulièrement.

Vous avez une offre d’appartement rare, et des biens immobiliers qui se vendent vite dès lors que ce sont de bonnes affaires, parce que la pression acheteuse est très forte, de la part des personnes qui veulent venir habiter, les personnes qui veulent venir travailler (il y a souvent des gens qui vient de la France entière pour décrocher un CDI).

Il y a aussi des des étudiants, et vous avez des investisseurs qui cherchent à investir dans la pierre, l’immobilier reste dans le placement préférée des Français.

Donc tous ces acteurs et vous qui est en face, si vous identifier une bonne affaire et bien c’est déjà une bonne chose, bravo !

Vous avez identifié un appartement avec des travaux en-dessous du prix du marché, à rénover avec des travaux de rénovation à faire comme c’est le cas dans cette vidéo.

Et il va falloir un moment visiter, on n’est pas très à l’aise pour parler du prix, on ne sait pas quels arguments avancer, et le côté argent reste un petit peu tabou en France, donc on ne se sent pas très adroit.

D’ailleurs, il m’est arrivé de passer de l’autre côté de la barrière, c’est-à-dire en tant que vendeur j’ai pu voir des personnes qui était intéressées, je voyais bien à la fin de la visite que la personne souhaitait acheter…

Mais la personne n’osait pas poser la question, était gênée, ou alors on ne dit carrément rien et le vendeur reçoit une offre par e-mail le lendemain ou deux jours plus tard, donc c’est assez curieux ou maladroit.

Donc mes meilleurs conseils, c’est déjà de poser la question après la visite, et surtout de manifester un intérêt tout au long de la visite.

Il y a deux écoles, l’une qui consiste à dénigrer l’appartement, à dire telle chose est très moche, à mettre en avant la nécessité de gros travaux donc c’est la prendre en compte dans la négociation.

Il y a les procès-verbaux d’assemblée générale où l’on parle de la façade ou de la toiture, donc attention il va falloir négocier, ou encore il y a quelque chose dans l’appartement qui ne me convient pas donc il faut négocier le prix.

Je ne suis pas partisan de ses stratégies, parce qu’on est sur des marchés tendus, et qu’il vaut mieux à mon sens se mettre le vendeur ou l’agent immobilier dans la poche.

Par exemple, en disant : ‘vraiment cet appartement m’intéresse, il y a déjà un autre appartement qui m’est filé sous le nez dernièrement, donc je ne voudrais pas que la chose reproduise, vraiment cet appartement-là me plaît, il est dans mon budget.

Dans quelle mesure le prix est négociable ?’

Déjà, si vous posez la question de cette façon, vous posez une question ouverte, c’est mieux que la question suivante : est-ce que le prix est négociable ?

Car dans ce dernier cas, il est plus facile aux vendeurs ou à l’agence de dire non, alors que si vous demandez dans quelle mesure le prix est négociable, cela sous-tend que ça l’est, donc la formulation est importante.

Le fait que vous ayez manifesté votre intérêt tout au long de la visite va aussi jouer dans l’écoute du vendeur ou de l’agent.

Et puis enfin, si vous vous mettez un instant à la place du vendeur, si il n’y avait qu’une seule chose qui m’intéressé pour vous accorder une éventuelle négociation, qu’est-ce que ce serait ?

À votre avis ?

C’est le fait de savoir si en face de lui il a un investisseur, un acquéreur qui soit solvable, qui a les reins solides financièrement afin que ce vendeur soit sûr que la vente va aller à son terme.

Sa principale crainte : le risque d’essuyer un refus de crédit bancaire au bout d’un mois et demi après avoir signé un compromis, à cause du fait que vous n’avez pas obtenu votre prêt bancaire, le financement.

Ce qui serait catastrophique pour tout le monde, pour le vendeur, pour vous acquéreur, puisque vous avez perdu votre temps, pour le banquier et le notaire, l’agent mobilier, tout ce monde a travaillé pour rien…

Et même le chasseur aussi qui perd de la crédibilité, donc tout le monde pâtit de cette chose-là.

Donc le vendeur, il faut le rassurer grâce au fait de lui montrer que financièrement vous avez un dossier solide, c’est déjà éprouvé, et l’enveloppe travaux puisque vous êtes dans un appartement à rénover.

Ce budget travaux est déjà étudié et vous avez ficelé la chose, donc ça c’est une condition sine qua non pour pouvoir négocier, c’est-à-dire d’expliquer que vous avez déjà le budget.

D’autre part, si je regarde les opérations que j’ai pu faire à Lyon pour le compte de mes clients, avec tous les appartements que vous voyez sur cette chaîne YouTube, (ce sont les appartements de mes clients pas les miens), clients qui me mandatent pour leur trouver des biens, qui souvent d’ailleurs se prêtent à la colocation comme c’est le cas dans cette vidéo, la majorité des acquisitions qu’on peut faire, et c’est la mauvaise nouvelle de cette vidéo, c’est qu’il n’y a pas de négociation possible, car déjà quand votre déniché un bien qui se prête à la colocation, eh bien c’est déjà une belle chose.

Donc la négociation vient comme la cerise sur le gâteau, et ce n’est pas la règle, loin s’en faut.

J’allais dire que 40 % des biens environ, nous avons réussi à négocier, parfois de manière assez étonnante et justement parce que la personne avait su montrer son sérieux, financièrement parlant.

Parfois même, l’agent immobilier faisait remonter l’offre mais sans trop y croire, et soit c’est passé, soit nous avons reçu une contre-offre qui était en-dessous du prix affiché.

Donc là aussi vous avez tout intérêt à demander, et si vous pensez que vous pouvez négocier 5000 €, eh bien à demander 10 000 €, afin que vous receviez peut-être une contre-offre à 5 000 €.

La plupart du temps, par conséquent, il faut parfois savoir de pas négocier, et savoir acheter rapidement sans trop réfléchir.

Sinon, ce qu’il va se passer c’est que la personne qui va arriver pour visiter derrière vous, elle va acheter au prix, et cela bloque l’appartement, cela empêche les autres visiteurs de visiter, et ça empêche les tous les autres acquéreurs potentiels de faire une offre.

Cette personne qui aura fait l’offre au prix aura bloqué le bien, elle aura tout le loisir de réfléchir, et vous vous aurez en tout cas perdu l’opportunité.

Donc si vous avez le temps, que vous n’êtes pas pressé, et que vous pensez que vous aurez d’autres opportunités, alors c’est OK, vous avez juste perdu du temps et c’est tout.

Soit vous voulez investir rapidement, et le temps joue en votre défaveur tant que vous n’avez pas investi, et il joue en votre faveur à partir du moment où vous avez investi, puisque le bien s’amortit dans la durée, auquel cas il faut savoir acheter au prix.

Et pour savoir si vous êtes vraiment au prix du marché, votre meilleur allié et l’agent immobilier qui va être en face de vous, 95 % des cas étant des agences immobilières par laquelle vous avez trouvé les appartements, et une petite proportion seront des particuliers qui paradoxalement vont surévalué appeler bien.

Donc l’agent immobilier a un rôle un peu complexe, c’est-à-dire qu’il va à la fois chercher à défendre les intérêts du vendeur car il a estimé le bien et doit défendre le vendeur, mais il a aussi à cœur de favoriser votre dossier à vous acquéreur.

Puisque pour que la vente se fasse, il faut qu’un acquéreur et qu’un vendeur voient leur chemin se croiser, ils vont devoir trouver un accord.

Donc l’agent immobilier, si vous les posez la question comme ceci : ‘dans quelle mesure est-ce que c’est négociable’, il va savoir lui défendre votre dossier, si tant est que vous lui avez apporté des éléments tangibles et concrets, et des preuves de votre sérieux.

Voilà pour le conseil du jour, qui est donc sachez négocier, mais pas trop, sachez surtout repérer les bonnes affaires sur Leboncoin ou sur SeLoger, ce sont les deux principales sources, en plus des réseaux d’agents immobilier que vous avez constitué.

Mais si vous êtes débutant(e), ce sont les petites annonces qui sont accessibles au grand public dans lesquelles vous allez pouvoir trouver, dans lesquelles je trouve les bonnes affaires.

C’est donc un vrai vivier, et on n’a pas besoin d’aller chercher bien loin, et puis c’est avec l’expérience des visites, le fait d’éplucher les petites annonces, de regarder le prix du mètre carré, d’aller visiter.

Ce qui prend du temps, mais c’est comme cela que ça fonctionne il n’y a pas d’autres moyens ni d’autres formations sur Internet meilleures que le terrain pour savoir si vous avez repéré un bien qui est à son prix, parce qu’il y a des travaux notamment ou pas.

Et si vraiment vous voulez négocier, vous avez avec cette vidéo déjà quelques outils, quelques techniques.

Et en gardant en tête ce conseil d’un investisseur chevronné qui m’a dit un jour : ‘on s’en fiche de surpayer un bien, puisque à partir du moment où on l’a, et que vous êtes sur le marché haussier, ce qui est un peu spéculatif, mais c’est une vraie tendance, eh bien une fois que vous avez acheté le bien, vous avez fait le plus dur’.

C’est le nerf de la guerre, le fait de trouver l’appartement.

C’est pour ça qu’il est dommage de rater à l’appartement pour quelques milliers d’euros, et d’avoir perdu votre temps, et d’avoir laissé filer une opportunité, car les opportunités sont rares.

Donc désolé dans cette vidéo aussi je vous un peu déçu au niveau de la négociation, si vous aimez cette vidéo néanmoins je vous invite à l’aimer, à poser vos questions dans les commentaires même si je suis un peu en retard pour répondre, mais je tacherais de faire le nécessaire.

Je vous invite aussi à vous abonner à la chaîne YouTube, car vous verrez ainsi cet appartement dans cette vidéo dans lequel je me trouve, après les travaux d’ameublement et de décoration.

La transformation ici ayant consisté à mettre une cloison dans le salon double de l’appartement, en fait nous avons détruit une cloison et nous en avons construit une autre !

Au milieu de l’appartement, il y avait une cloison entre la cuisine et le salon qui cachait beaucoup la lumière, et c’était très dommage, donc nous l’avons abattue pour donner du volume.

Et nous avons créé une autre cloison dans le salon double, cloison qui existait à la construction de cet appartement, donc nous avons recréé la chambre qui avait été supprimée.

Et dans cette pièce nous avons un peu plus de 9 m² plus une fenêtre donc nous avons toujours le même appartement de type T4 sur le papier, mais nous l’avons transformé de deux chambres à trois chambres.

Car la nouvelle cloison fait que techniquement nous avons un T4 avec trois chambres afin d’accueillir trois heureux colocataires, dès que le mobilier sera installé.

Même si nous sommes dans le délai un peu en retard, nous sommes parfois tributaires de livraisons, dans tout ça est à prendre en compte ça ne se passent pas toujours à 100 % comme on veut ce sont les lois de l’investissement.

Merci d’avoir lu cet article et regardé la vidéo :

Voir la vidéo de l’appartement

abonnez-vous à la chaîne YouTube fin de voir cet appartement fini, ainsi que d’autres qui vont arriver en vidéo, et je parlerai des chiffres car ici nous attendons un cash-flow positif.

Ce qui n’est pas fréquent est ce qui n’est pas la règle non plus car dans les grandes villes les prix ne cessent d’augmenter.

Donc vous achetez parfois un peu cher, mais avec des bonnes stratégies, vous pouvez réussir à générer un autofinancement, voire un peu plus chaque mois.

À très bientôt dans les prochaines vidéos,

Vous avez également dans les commentaires de cette vidéo un lien avec un guide PDF téléchargeable, où l’on parle de la visite de la négociation, vous trouverez 35 questions à poser pendant la visite :

Guide PDF offert à télécharger

puisque ce que je vous ai raconté pour la négociation, ça se passe pendant la visite, dans l’appartement, et parfois il s’agit de signer une offre d’achat pendant la visite et la remettre directement à l’agence.

Bon visionnage,

A bientôt

Stéphane Lejeune
Chasseur d’appartements
Garantie financière AXA, Assurance RC Pro Allianz
Carte professionnelle T et G n° CPI 6901 2015 000 001 234
Adhérent à la Fédération Nationale des Chasseurs Immobiliers

 

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