Immobilier ancien : comment faire les travaux ?

Que vous souhaitez investir à Lyon ou dans d’autres villes, un des principes fondamentaux de l’investissement locatif est :

Acquérir un appartement dans l’ancien, afin de ne pas le payer trop cher, et y réaliser des travaux de rénovation pour le valoriser.

Comment économiser des milliers d’euros lors de la rénovation d’un appartement, et savoir comment le mettre en valeur ?

Vous allez devoir faire des devis, par différents artisans, voire par un courtier en travaux où vous pouvez penser avoir tout optimisé.

Et c’est là où si on ne sait pas lire entre les lignes, et si l’on ne connaît pas ce domaine de manière très pointue…

On peut facilement faire des erreurs, s’en remettre totalement à l’avis du professionnel.

Et par conséquent, faire des choix qui ne sont pas pertinents, voire qui nuisent à la beauté de l’appartement.

Sans parler du fait que ces travaux peuvent s’avérer très coûteux.

J’ai donc le plaisir d’interviewer un expert, Jean-Christophe GRISELIN, architecte et expert de la rénovation coup de cœur.

Je vous invite à visiter son site internet, dont je vous indiquerai le lien en bas de cet article.

L’idée est de se retrouver dans un appartement de type T5 ‘dans son jus’, d’une surface de 120 mètres carré, avec 4 chambres, pour essayer de décortiquer ce qui se cache derrière un devis de rénovation.

Vous allez voir qu’un devis, même s’il a été réalisé par un courtier, ou un professionnel qui est allé cherché des prix avantageux… Il y a parfois des choses qui ne vont pas, et nous avons relevé 6 points sur lesquels, si la propriétaire de l’appartement avait fait réaliser ces travaux, elle aurait perdu beaucoup, beaucoup d’argent.

En effet, cet appartement a été acquis par une investisseuse pour qui les travaux ne sont ni sa spécialité, ni sa préoccupation, et le fait d’analyser et de comparer des devis sort de ses compétences.

Pourtant, ces devis peuvent comporter des anomalies, en tout cas des incohérences qui doivent attirer l’attention, mais encore faut-il s’y connaître un minimum.

Et c’est ce que l’on va vous présenter dans cet article avec Jean-Christophe.

 

Le sol : quelle rénovation ?

Un des postes les plus importants dans les devis : le sol.

Il peut souvent être recouvert par un lino, un sol plastifié… La question est : qu’y a-t’il sous ce lino ?

On est en droit de se demander si les artisans qui ont fait les devis se sont posé cette question basique.

Et de savoir si l’on pouvait conserver le sol actuel, ou pas.

Si l’on prend la peine de soulever le lino, on découvre un sol en parquet, qui n’est pas du chêne mais un résineux.

Ce bois est tout simplement magnifique, et surtout il est en bon état.

D’autant plus que le lino n’a pas été collé dessus mais simplement posé.

devis-travaux-sol-parquet

Rénover un sol en parquet

Donc le travail pour restaurer ce sol est très faible puisqu’il suffit de nettoyer le bois, peut-être le poncer, puis le cirer pour lui redonner son éclat.

Alors que si l’on regarde le devis d’un artisan, il partait sur une solution au coût énorme, qui consiste à recouvrir ce sol en bois par du carrelage, et ce sur l’ensemble des 120 mètres carré de l’appartement.

Ce qui équivaut à un prix de 18 498 € TTC

Alors que techniquement, ce sont deux matériaux qui sont plus ou moins compatibles, puisque le bois aura tendance à se dilater, alors que le carrelage lui est fixe et stable, il ne bouge pas.

Donc entre ces 2 matériaux, on mettrait une fibre, mais est-ce une bonne solution ?

On met du carrelage principalement lorsque l’on a une pièce d’eau, pour que cela reste imputrescible.

Ici nous sommes dans le salon, donc c’est hors sujet.

On peut donc concrètement remettre en cause la stratégie de carreler tout le sol.

Le propriétaire (surtout quand il s’agit d’une femme comme ici) peut être confronté au syndrome du garagiste, qui vous dira : il y a telle et telle et telle pièce à changer…

Et souvent, vous n’avez pas votre mot à dire, car de toute façon vous n’y connaissez rien.

Et avec un artisan, c’est parfois la même chose : l’artisan sait mieux que vous. Mais dans ce cas présent, il avait tort, car clairement le plus adapté ici est de conserver ce parquet.

Pour pondérer ce propos, il peut parfois être pertinent de changer un parquet, pour des raisons de nuisances sonores.

Car un parquet, quand on marche dessus, c’est bruyant.

Auquel cas, si vous vous posez la question, la première chose à faire est d’aller demander au voisin du dessous si lui a des problèmes de bruit, et s’il a bien isolé son plafond.

Dans le cas présent, si l’on regarde qui est le voisin du dessous…

Il s’agit d’un local commercial, et l’activité est un magasin de pompes funèbres !

Point juridique important : recouvrir le parquet par du carrelage peut tout simplement être interdit par la copropriété.

Car le carrelage, cela répercute le son, donc au niveau phonique, il peut être pire de mettre du carrelage que de laisser du parquet.

Est-ce que l’artisan a demandé à vérifier le règlement de copropriété avant de préconiser du carrelage ?

La réponse est non…

En conclusion pour le sol :

En conservant le parquet existant, vous allez économiser énormément d’argent dans votre rénovation.

Mais vous allez aussi garder du cachet, car c’est plus agréable de marcher sur du parquet que sur du carrelage, mais en plus, si vous regardez les petites annonces de vente, le parquet est souvent mis en avant, et synonyme de chaleur et de matière noble.

Une question que l’on se pose légitimement :

Si l’on enlève du devis le poste de 18 498 € pour ne pas rénover le sol de la manière qu’il conseille est-ce que l’artisan va accepter de faire les travaux néanmoins ?

Va-t’il accepter de conserver le parquet et de le poncer puis de le cirer ?

Ce n’est pas sûr.

Une petite astuce :

Etant donné que cet artisan a un coût horaire qui est élevé.

Or, le fait d’enlever du lino et de poncer un parquet est une tâche qui ne requiert pas de compétences trop pointues.

Vous êtes donc libre de recruter par les petites annonces une personne peu qualifiée pour réaliser des tâches simples.

Il y a par exemple sur http://leboncoin.fr une rubrique avec des personnes qui proposent leurs services.

Et également un site moins connu comme http://jemepropose.com , avec des gens qui vont proposer de réaliser pour vous des travaux de rénovation légères.

Ces personnes sont déclarées, elles peuvent se faire rémunérer par des CESU : Chèques Emploi Services.

Elles auront très souvent un taux horaire qui sera divisé par 2 ou par 3 si on le compare à un artisan, qui s’il est en société aura également des charges à payer et à répercuter dans ses coûts.

C’est donc ici un autre levier pour économiser, en sous-traitant des tâches simples à des gens moins qualifiées.

En allant sur le site internet leboncoin, dans la zone géographique où se trouve l’appartement à rénover : dans la rubrique ‘prestation de services’ , et en indiquant le mot clé ‘bricolage’, nous obtenons une cinquantaine de contacts.

Nous avons pu en contacter directement depuis l’appartement, et certains ont déjà répondu présent pour venir faire une visite de l’appartement et réaliser des chiffrages comparatifs.

 

  • FENÊTRES

Autre exemple : nous avons ici une peau de banane. Imaginons qu’elle soit sur le sol, non loin de la fenêtre…

Cette peau de banane peut vous envoyer en prison !

Car la fenêtre est à une hauteur qui n’est pas réglementaire.

C’est une chose que ni le courtier, ni l’artisan n’a vue. Or, si l’on sort un mètre pour mesurer la hauteur entre le sol et le bas de la fenêtre, nous avons seulement 80 centimètres.

Alors que la norme exige désormais 1 mètre, pour des raisons de sécurité, et si la hauteur est inférieure comme c’est le cas ici, cela impose un garde-corps.

rénovation fenêtres garde-corps

Une obligation légale à connaître

Cela consiste en une barrière en métal qui offre une sécurité au cas où une personne se penche par la fenêtre.

Le devis de rénovation devrait donc impérativement comprendre un garde-corps, et ce n’est pas le cas.

Car si quelqu’un se défenestre par accident, le propriétaire peut aller en prison.

Ce sont donc des choses dans le devis qui peuvent avoir des conséquences dramatiques,  auxquelles il faut vraiment faire très attention.

Une autre question à propos des fenêtres est : faut-il les changer ?

Il faut savoir qu’une fenêtre mal achetée peut vous coûter très cher, et il faut parfois chauffer sur une durée de 30 ans avant de pouvoir amortir cet investissement.

Toutes les fenêtres ne sont pas bonnes à changer.

Les points à vérifier :

  • Est-ce que ma fenêtre laisse rentrer l’air ? Si elles ne sont pas étanches, là oui il faut les changer.
  • Est-ce qu’elle ferme bien ?
  • Est-elle en simple-vitrage ? Et le cas échéant, est-elle située côté rue ? Ici c’est le cas, surtout si c’est un salon ou une chambre. Mais c’est à pondérer si c’est une cuisine.
  • L’exposition est aussi un critère important : lorsque l’on est exposé Sud, le soleil rentre et chauffe l’appartement. Auquel cas on n’a pas de perte, voire on a un gain quand il fait soleil.

Il convient donc de balayer l’ensemble de ces 4 points avant de décider ou non de changer vos fenêtres.

Dans le cas présent, les fenêtres sont très anciennes, elles ne sont pas étanches, elles donnent sur la rue et l’orientation est plein nord.

Il est donc impératif de changer ces fenêtres… Alors que ce poste n’est pas prévu dans le devis de l’artisan.

Changer des fenêtres

Comment savoir si les fenêtres sont à changer ?

A noter qu’il y des postes qui, si l’on veut améliorer l’isolation, coûtent beaucoup moins cher que de changer des fenêtres.

C’est par exemple le fait d’isoler les murs, par l’intérieur, cela ne coûte pas cher, quelques centaines d’euros au maximum.

 

Les murs qui donnent sur l’extérieur

Et isoler les murs qui donnent sur l’extérieur, c’est à faire une seule fois, alors que le chauffage on le paie toute sa vie.

Mais là encore, aucune isolation n’est prévue dans le devis du courtier en travaux.

Il faut savoir qu’un mur, cela agit comme un radiateur.

Un radiateur donne de la chaleur.

Alors qu’un mur, comme il donne sur l’extérieur, et qu’il fait froid dehors… Il donne du froid.

C’est donc comme un radiateur inversé qui amène du froid !

isloation des murs

L’intérêt d’isoler les murs

Donc autant l’isoler pour qu’il ne transmette plus ce froid.

Sur les devis, au niveau des murs, il y a plusieurs milliers d’euros (5 767 € TTC)  pour le fait de détapisser les murs, c’est-à-dire enlever tout le papier peint qui y est collé, les ratisser, les ré-enduire pour les rendre bien droits et bien lisses, etc.

Or, si vous isolez les murs, il n’y a pas toutes ces tâches à accomplir puisque l’on recouvre le mur existant par une cloison isolante.

Le coût s‘en trouve donc largement amoindri.

Certains clients contre-argumentent en expliquant que dans leur bien immobilier, les murs sont épais, donc isolants.

Or, il faut savoir que des murs épais ne sont pas forcément très isolants, voire pas isolants du tout, car dans un mur d’un mètre il peut n’y avoir qu’un seul centimètre de laine de verre isolante, ce qui est insignifiant.

Un mur épais est bien car il y a un déphasage, c’est-à-dire que le mur épais va emmagasiner les rayons du soleil pendant la journée, et les restituer la nuit, mais cela ne suffit pas.

Donc il faut bel et bien isoler les murs autant que vous le pouvez.

Puisque l’on parle d’isolation, il y a une chose qui est très à la mode en ce moment… Or il faut se dire qu’un investissement, c’est sur le long terme qu’il prend tout son sens.

Ce n’est pas en économisant à un moment ponctuel 1 500 € sur les travaux que vous les récupérerez à la longue.

On isole qu’une seule fois… On chauffe tous les jours d’hiver et de jour froid, sur toute une vie.

 

Les radiateurs

Sur le devis, au niveau des radiateurs, il est préconisé de changer tous les radiateurs, de les mettre à la benne, et de les remplacer.

Or, demandez-vous pourquoi vous devriez jeter ce que vous avez, qui fonctionne, qui chauffe ?

Est-ce que ce que vous allez obtenir à la place sera plus performant ?

Ici, c’est un radiateur dans lequel circule de l’eau.

On va le remplacer par… Un autre radiateur dans lequel circule de l’eau !

La performance sera donc exactement la même. Donc l’argument de l’artisan qui explique que cela coûte plus cher de repeindre les radiateurs existants est erroné.

 

Rénover un appartement : radiateurs

Comment savoir si les radiateurs sont à changer

On est dans une société de consommation… Et peut-être qu’avant même de les repeindre, il suffirait juste…  De les nettoyer.

Car cette couleur moutarde, il suffit d’avoir un mur de la même couleur en rappel pour que les radiateurs s’assument, et qu’ils aient un répondant.

Une couleur jaune moutarde qui est assortie à la fenêtre, et qui avec sa forme et ses dimensions atypiques a son charme également.

D’ailleurs, si l’on frotte un peu avec une éponge, on récupère une couleur qui est propre, et qui n’a pas besoin d’aller à la benne.

En plus de l’aspect écologique, on économise sur cette ligne de budget de 2 210 € TTC.

Une précision au niveau d’un robinet de radiateur : il est préférable d’investir dans un robinet thermo-statique, ce qui ne coûte pas cher, et qui permet de limiter la consommation d’énergie.

 

Ré-utilisation d’un élément existant

Une astuce au niveau des fenêtres :

Un principe qui est vrai dans tous les logements consiste à réutiliser ce que l’on a, surtout lorsqu’il s’agit d’éléments tels qu’une fenêtre atypique avec des petits et des grands cadres.

Si on les change, ce qui est préférable dans le cas présent, on peut soit les mettre à la poubelle, soit les réutiliser.

Cela peut être un claustra : enlever le verre, et s’en servir comme d’une cloison légère et évidée dont on se sert pour séparer 2 espaces.

Cela peut être pour une cloison de l’appartement : on peut imaginer qu’une fenêtre sépare une cuisine de la salle à manger, en laissant passer la lumière telle une verrière, sans avoir besoin d’ouvrir l’espace et avec une forme originale.

C’est là une excellente façon de recycler une fenêtre, et de lui donner une seconde vie.

En rénovation, on essaie toujours de séparer les espaces de jour et les espaces de nuit, notamment pour des raisons phoniques : on est plus ou moins bruyants, on a pas les mêmes besoins, les salles d’eau sont plus près des chambres que des pièces de vie.

Dans le devis présent, l’artisan nous a chiffré un mur que l’on va ré-isoler pour ne pas avoir dans la chambre les nuisances sonores qui proviennent du salon.

Ce qui est une bonne idée, mais si l’on réfléchit bien, cet espace contient 2 portes, et comme le salon est un peu grand, on pourrait imaginer récupérer un ‘couloir’.

Et si les couloirs sont rarement une bonne idée, car synonymes de perte de mètres carré, ici il s’agit d’un dressing, en forme de couloir.

Et ce dressing va apporte une note positive au logement, et surtout il va servir de double-cloison. Un peu comme chez le médecin, parfois il y a 2 portes.

C’est ce que l’on peut faire ici : on va faire la fameuse cloison qui a été préconisée par l’artisan, mais on va le faire intelligemment, cette cloison va avoir la fonction de fermer ce dressing, et ainsi apporter de la valeur à la chambre.

Finalement, on fait en sorte que chaque euro investi soit le mieux investi possible. On peut faire le parallèle avec les marchés publics, où ce n’est pas forcément le moins disant qui va remporter le marché, mais le mieux disant.

Le rôle d’un chasseur d’appartements est de vous dénicher un appartement selon vos critères, pas forcément le moins cher, mais de faire une sélection des appartements avec le meilleur rapport qualité-prix, et avec du potentiel pour se louer de manière optimale.

Or, cette pertinence de chacun des euros investis, vous le retrouvez dans l’appartement en lui-même, mais aussi dans les travaux.

D’où l’importance d’un expert comme Jean-Christophe Griselin, qui sache lire entre les lignes des devis des artisans, et apporter sa touche pour réaménager, ou apporter des astuces, réinventer les lieux.

Y compris sur des devis de courtiers, dont on pense qu’ils ont déjà été optimisés…

La question que l’on peut se poser est : pourquoi est-ce que l’on a les choix qui ne sont pas les meilleurs dans ces devis, et finalement, de qui est-ce l’intérêt ces devis ?

Est-ce l’intérêt du client, ou est-ce l’intérêt de l’artisan, du courtier en travaux ?

Au-delà des coûts, l’intérêt est de trouver des idées de réaménagement pour repenser les lieux, créer de nouveaux espaces.

Quand on réalise des travaux, on essaie toujours de se mettre à la place des locataires, qui vont habiter les lieux.

 

Une astuce grâce aux portes

On va se demander de quoi il a besoin, et comment il va y vivre. Au niveau des portes, on peut imaginer une ouverture qui soit modulaire.

Comme nous avons 2 portes identiques, on peut imaginer de casser une cloison, qui est non-porteuse, et de mettre 2 portes côte à côte, sur rails.

Et nous aurons ainsi une grande ouverture qui sera modulable, on pourra facilement ouvrir et fermer, et cela à un coût moindre, puisque l’on va réutiliser nos anciennes portes.

Nous obtiendrons ainsi : économies, authenticité, l’aspect écologique, et enfin côté insolite de cet appartement qui ne ressemblera à aucun autre.

Vous sortirez ainsi du lot.

Un exemple à Angers : il y a au moment où l’on écrit ces lignes 350 appartements de type T2 à louer en même temps.

Comment est-il possible de louer le vôtre dans ce contexte d’offre abondante ?

Il y a 2 solutions :

Soit vous louez moins cher, vous cassez les prix mais ce n’est pas comme cela que vous allez rendre l’investissement rentable.

Soit vous créez l’effet coup de cœur, et ainsi la demande.

 

Au niveau de la SALLE DE BAINS :

Il y a dans le devis une ligne assez importante, qui consiste en la dépose de la faïence, qui en effet n’est pas très jolie.

Mais pourquoi payer pour enlever un carrelage, alors qu’il faudra en remettre un ?

Car ensuite, il est proposé un revêtement étanche que l’on doit coller sur le mur, puis reposer un nouveau carrelage, soit 3 opérations (alors que l’on peut n’en faire qu’une seule).

Il y a également des mauvaises solutions, que l’on voit dans des émissions de décoration, qui consistent à repeindre un carrelage existant…

Il vaut mieux faire du durable, on n’a pas envie que cela se raye…

La meilleure des solutions ici est de recoller du carrelage sur l’existant, ce qui ne représente qu’une épaisseur supplémentaire de 5 millimètres.

Rénover une salle de bains

Comment rénover une salle de bains

Et techniquement, le fait de conserver la faïence d’origine va apporter une double-étanchéité.

Il suffit donc de mettre un primaire d’accrochage, une bonne colle pour que cela tienne, ce qui est tout à fait faisable.

Vous économisez ainsi de l’argent… et du temps.

Pour rester dans la salle de bains, au niveau de la plomberie, le devis comporte du matériel de marque et de qualité.

Ce qui est un point très positif, car encore une fois, si vous allez au moins cher et que vous installez un pommeau de douche à 9 euros… Il va falloir le changer chaque année.

Est-ce une bonne stratégie, pour vous investisseur, que de faire cela ?

Pas sûr…

Il y a des niveaux de qualité à respecter, et des marques à préférer, pour que cela soit durable.

Notamment des qualités au niveau des sanitaires, car des mécanismes de chasse d’eau, il en existe à tous les prix, en plastique, en métal, avec des pas de vis en laiton, il y en a qui vont tenir environ 6 mois…

C’est donc véritablement quelque chose d’important.

Concernant la douche, un rideau de douche peut paraître un peu bas de gamme, donc c’est à éviter.

Et si l’on met une porte de douche, à partir du moment où vous mettez un mécanisme, il va s’user. Par exemple, si vous avez des roulettes, et que ce n’est pas de la bonne qualité, elles vont vite se gripper… Et s’abîmer.

Ce qui est à préconiser est une porte sur un pivot, car c’est cela qui s’usera dans le temps, on investi dans la durée.

 

EN CONCLUSION :

Au-delà de toutes ces astuces et idées, le résultat est d’obtenir un appartement UNIQUE, qui sort complètement du lot, et où la concurrence est reléguée au second plan.

Que ce soit dans une grande ville, au lieu de faire des murs en blanc, et quelque chose de très standard, ou que ce soit dans des marchés où l’offre de logements est abondante, l’intervention d’un expert va faire que l’appartement génère un effet coup de cœur immédiat.

Jean-Christophe a une formation d’architecte d’intérieur, il a démarré en achetant sa résidence principale : un grange qui n’avait plus de toit, et sans budget pour faire réaliser les travaux…

Il a donc bien fallu qu’il se débrouille, qu’il utilise ce qu’il avait sous la main, et il s’est rendu compte que cela apportait une richesse, et une authenticité que n’avaient pas certains logements.

Par ailleurs, le premier logement dans lequel Jean-Christophe a investi pour réaliser du locatif, la personne de l’agence immobilière expliquait : ‘Je ne comprends pas, cet appartement est propre, pourtant il est vacant, personne n’en veut…’

Et en créant l’effet coup de cœur, l’appartement s’est loué dans la semaine qui a suivi la fin des travaux de rénovation, et il s’est loué 100 € au-dessus de la moyenne du marché locatif local.

Cet article vous aura permis de découvrir qu’il est possible de diminuer d’un tiers un devis de rénovation, et/ou de rendre les travaux plus pertinents en allouant les ressources financières dans des postes là où c’est véritablement utile dans la durée…

Rénovation d'appartement

Devis travaux : tout vérifier

Ce qui permet de donner de la valeur intrinsèque à l’appartement, et également de justifier un montant de loyer plus élevé puisque vous offrez un confort à vos locataires.

Il y a enfin l’aspect purement décoratif, avec des jeux d’éclairage, de touches décoratives, de réutilisation d’éléments qui étaient voués à finir en déchetterie, et que l’on va pouvoir revaloriser.

L’idée est de créer un standing, au lieu d’avoir des murs uniquement blancs, on va utiliser les points forts du bien immobilier pour les mettre en avant… Et faire oublier les points faibles.

 

Si vous aussi vous souhaitez apprendre à décortiquer un devis de rénovation, et surtout apprendre à payer pour les bonnes choses…

Jean-Christophe propose une formation en ligne, ainsi qu’un coaching à distance, en envoyant par email les devis, et les photos du bien immobilier, afin qu’il puisse rayer les travaux qui ne sont pas indispensables, et vous conseiller sur les choses qui viendraient à manquer.

Voici le site internet de Jean-Christophe Griselin :  http://immoactifetrevenupassif.com

J’espère que cet article vous a inspiré, si tel est le cas : merci de le partager, ou de le commenter ci-dessous.

À bientôt,

Stéphane