Investissement locatif : neuf ou ancien ?

Quand on veut se lancer dans l’immobilier locatif, on peut hésiter entre le neuf et l’ancien.

Comme dans toute situation, il y a des avantages et des inconvénients dans chaque configuration.

Pas de formule magique.

Surtout, les 2 stratégies ne répondent pas du tout aux mêmes objectifs.

Et chaque profil est différent, vos critères, votre aversion au risque.

Je vous partage dans cet article et dans la vidéo, mon expérience personnelle, et pourquoi j’évolue.

 

Mon expérience personnelle

Un beau jour de septembre 2005, mon téléphone personnel sonne.

Une conseillère va droit au but et me pose d’emblée la question suivante : ‘payez-vous plus de 2 500 € d’impôt par an?’.

Je réponds que oui, plus ou moins.

Et je me laisse tenter par un rendez-vous pour une consultation offerte, afin de gommer à 100% mes impôts pour investir dans la pierre et me créer un patrimoine.

J’avais 30 ans et le projet d’investir, donc ça m’a tenté. Même si instinctivement, j’étais davantage porté sur l’immobilier ancien.

Je rencontre ensuite un conseiller extrêmement convaincant.

Il me fait un rapide bilan patrimonial.

Puis me fixe un 2ème rendez-vous : un programme De Robien à Bergerac, au Domaine de Pombonne, semble tout à fait adapté à ma situation.

Statistiques et flux migratoires à l’appui : le Sud Ouest est une région porteuse pour louer. Bordeaux n’est pas loin.

L’appartement ?

Sur plan : un T3 en rez-de-chaussée avec jardinet, au prix de 151 400 €.

Zéro apport et j’investis sur 20 ans.

J’ai d’ailleurs gardé les documents.

Je signe.

Mais comme je ne suis jamais allé à Bergerac, que les impôts que je paie ne sont pas non plus trop douloureux, que le prix au mètre carré à l’époque me semble élevé et l’incertitude est là…

Je n’en ferme plus les yeux de la nuit.

Le dernier jour du délai de rétractation (un samedi), je file à la poste pour envoyer un recommandé.

Quinze ans plus tard, je me rends compte que j’ai bien fait, puisque Bergerac a été sur-construit : on y a bâti beaucoup trop d’appartements par rapport à la demande, les appartements peinent à se louer.

Le foncier n’était pas cher, mais cela ne doit surtout pas être le seul critère…

J’ai l’impression de l’avoir échappé belle. On ne m’y reprendra pas.

 

L’immobilier ancien

Toujours en 2005, je jette mon dévolu sur 2 appartements dans l’ancien : un studio à Lyon à l’occasion de la naissance de ma première fille, et un T3 en Bourgogne où la locataire sera ma mère.

Avec la valeur d’usage de l’appartement.

Puis, je réalise d’autres investissements grâce à de l’argent qui m’est donné par mes grands-parents. Je me dis que dans la pierre, cet argent sera sécurisé, puis transmis à nouveau un jour.

Enfin, je suis pris de passion et décide de me professionnaliser dans l’immobilier : je deviens chasseur d’appartement professionnel, pour aider les chefs d’entreprise, les cadres, les indépendants et les expatriés à investir à Lyon.

Avec un parti pris, étant donné mon expérience (mon traumatisme ?) : je me spécialise dans l’immobilier ancien, à rénover, à Lyon.

C’est particulièrement adapté pour les personnes qui cherchent à se créer un patrimoine avec des prix abordables, sur un marché porteur.

Même si depuis, les prix ont énormément grimpé, et continuent de monter (au pire : ils restent stables même dans les périodes mouvementées et les crises sanitaires…).

Tant mieux pour ceux qui ont pris le train en marche : la valeur de leur patrimoine augmente, et la plus-value est au rendez-vous en cas de vente.

On rénove, on loue en meublé, on profite du statut LMNP et on loue 12 mois sur 12 avec une rentabilité qui tend vers l’auto-financement.

Même si depuis les années 2020, il faut faire un effort financier, et/ou avoir un apport la plupart du temps.

Et surtout : je fais la grimace dès qu’on évoque la défiscalisation.

 

Immobilier neuf

Au fil des années, quand je questionne les investisseurs qui me sollicitent pour investir à Lyon, je me rends compte qu’il y en a une proportion importante qui cherche à investir dans le neuf car ils paient beaucoup d’impôts.

Ou encore qui ont déjà investi dans le neuf… Avec grande satisfaction.

C’est donc possible ?

Oui ça l’est, mais à 3 conditions :

• Le montant d’impôt doit vraiment être assez élevé pour justifier un investissement : à partir de 3 000 € par an.
• l’investisseur doit vraiment acheter un bien immobilier, et pas un simple ‘support de défiscalisation’.
• Le conseiller doit tout faire, y compris se rendre personnellement dans la ville et à l’adresse du projet en construction, pour sécuriser l’opération.

Si ces 3 conditions sont remplies, alors c’est très efficace. Certains investissent dans plusieurs appartements. En France métropolitaine, ainsi que dans les DOM-TOM pour optimiser la défiscalisation?

 

Alors, si vous payez pas mal d’impôt, et que vous avez tout de même une préférence pour l’immobilier ancien, que choisir ?

 

Que préférer ? Immobilier neuf ou ancien ?

La réponse que j’aime donner, qui coupe court au débat et qui permet de diversifier…

Pourquoi pas faire les 2 ?

Pas forcément en même temps, si vous pensez que c’est trop risqué. Mais cela peut être pertinent pour profiter de l’effet d’aubaine des taux d’intérêt qui restent bas.

Et diversifier.

Comme il n’y a que les imbéciles qui ne changent pas d’avis, j’ai profité de la période de confinement pour creuser l’immobilier neuf, répondre favorablement aux demandes que j’ai déjà de la part de mes clients existants, et d’ouvrir au passage le champ géographique.

J’ai aussi trouvé un interlocuteur très fiable et sérieux.

Ou c’est lui qui m’a trouvé, puisque cela faisait 4 ans que nous échangions de temps en temps par internet, sans être allé au-delà.

J’ouvre donc désormais la possibilité à vous qui me lisez d’investir dans l’immobilier neuf défiscalisant, avec l’approche qui est la mienne : sens de l’écoute pour répondre à vos besoins, analyse poussée, et visite sur place par mes soins, partout en France et de façon systématique.

Avec compte-rendu, photos, points forts, points faibles, tous les paramètres avant de décider de se lancer.

Pour que vous puissiez investir de façon sereine et efficace.

Vous souhaitez en savoir plus au sujet de l’immobilier neuf ?

Vous pouvez m’envoyer un e-mail sur : contact[@]investiralyon.fr
(sans les crochets autour du @).

Merci de m’écrire également dans les commentaires sous cet article vos questions, interrogations, suggestions, ou expériences.

Je vous dis : à bientôt.