Ça pique les yeux.

Quelques réflexions sur une transaction en cours sur un immeuble de rapport :
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Laurence a déjà acheté un appartement à Lyon par mon biais il y a 2 ans.
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Elle est prête à me suivre pour un immeuble à 1 heure de Lyon.
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Les échanges sont fluides, elle visite et elle envoie une offre négociée après m’avoir concerté.
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Une contre-offre et ça se conclut.
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L’enveloppe travaux est plus lourde que le prix de l’immeuble lui-même donc il faut s’y connaître un minimum.
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Ou alors avoir un artisan qui a fait ses preuves.
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Mes équipes sont là pour ça.
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Et on ne va pas faire du Denormandie : juste du meublé haut de gamme.
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Au passage ces travaux vont repousser les impôts de Laurence d’au moins 5 ans, y compris ceux de ses précédents investissements.
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Donc si vous bloquez sur un premier projet immobilier en raison des potentiels impôts à 10 ans que vous regardez sur rendement-locatif.com, il faut absolument ouvrir vos œillères.
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Dernière remarque :
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Cet immeuble traînait sur leboncoin depuis des mois.
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Sur l’annonce il était écrit en rouge sur une photo : ‘éligible Denormandie’.
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Donc là encore, si vous vous imaginez qu’un chasseur immobilier est une sorte de Gourou à qui les propositions juteuses arrivent via un réseau off-market…
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Détrompez-vous.
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Les affaires arrivent tous les jours.
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Elles sont là, sous votre nez.
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Sur leboncoin.
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J’y passe moi-même des heures par semaine et j’aime ça.
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Il faut juste savoir les repérer et les exploiter de la meilleure façon.
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Sortir des sentiers battus.
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Et transformer des ingrédients de base en recette exquise.
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Mais pour ça, il faut un peu de piment.
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Et tout le monde n’est pas prêt à avoir les yeux qui piquent.
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Et vous ?
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Soyez audacieux,
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et faites partie des gens qui vont de l’avant, qui investissent dans l’immobilier en évitant les erreurs qui coûtent cher.

Passez à l’action.

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Les spécificités du marché (et des gens).

En ce moment je vous explique que je déniche des immeubles de rapport dans un rayon d’une heure autour de Lyon.
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À dire vrai si une opportunité se présente je vais un peu plus loin.
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Hier j’étais à la frontière suisse.
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En y discutant avec l’agent immobilier fort sympathique, j’ai découvert les spécificités du marché local.
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Et l’immeuble qu’il m’a fait visiter est plus qu’intéressant.
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Après travaux il peut générer du cash-flow en locatif.
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Et il y a aussi un sacré potentiel de plus-value à la revente.
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Un de mes clients qui réside à Genève et qui a déjà investi à Lyon par mon biais est déjà sur le coup.
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Laissez-moi vous raconter ici un propos de l’agent :
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Les visiteurs cherchent ce qui cloche.
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Car le prix de vente de cet immeuble est sous le prix du marché.
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Donc ça interroge.
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Où est le loup ?
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Qu’est-ce qui cloche ?
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– Les travaux
– Une malfaçon
– Les locataires
– Un vice caché
– Le terrain
– La toiture
– La façade
– Un diagnostic bidouillé
– Le marché qui se casse la figure
– Un truc de la marie qui va arriver et qui n’est pas encore officiel…
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Les gens cherchent.
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Ils se méfient.
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La réponse est pourtant simple.
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Le vendeur est retraité et il ne veut plus s’enquiquiner.
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Il pourrait revendre à la découpe mais ne cherche même pas à s’en occuper.
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Il applique depuis des années (30 ans ?) une politique de loyers bas pour favoriser les gens du cru.
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Il aurait pu démultiplier sa rentabilité en louant en meublé à des travailleurs qui chaque jour font le pendulaire (petit jeu de mot car on est au cœur du secteur de l’horlogerie).
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Mais en fait, il s’en fout.
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Son objectif à lui ?
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La tranquillité absolue.
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L’absence totale d’embêtement.
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C’est son choix.
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Donc si un jour vous visitez un bien immobilier sous-coté :
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– Soit vous imaginez voire inventez des tas de problèmes et vous passerez votre chemin, sceptique.
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– Soit vous cherchez juste à comprendre ce qui est, et vous sautez sur l’occasion car vous êtes potentiellement tombé sur un bon vendeur.
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Mon client et moi on va opter pour cette dernière solution.
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Et vous ?
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Soyez audacieux,
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faites partie des gens qui vont de l’avant, qui investissent dans l’immobilier en évitant les erreurs qui coûtent cher…
​
Passez à l’action.
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Ma liste de conneries.

À force de visiter des immeubles je me fais une liste.
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Ma liste des conneries à ne pas reproduire.
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Ou dit autrement :
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La liste des défauts que je n’ai pas su repérer en téléphonant avant d’aller visiter.
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C’est précieux car je me serais évité un déplacement soit au bas mot une demi-journée.
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Du temps, de l’argent et de l’énergie.
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 – Exemple numéro 1 :
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Une maison est juste au bord d’une voie ferrée, en première ligne.
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Evidemment que le vendeur ne l’a pas indiqué dans sa petite annonce.
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Il préfère vous faire venir visiter, et vous laisser juger.
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S’il y a des locataires en place ils peuvent même vous donner leur avis.
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Quatre trains de marchandises pendant la visite de 30 minutes, c’est quand même pas terrible.
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Je passe mon chemin.
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 – Exemple numéro 2 :
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Un immeuble avec des studios, dont un au rez-de-chaussée qui n’a aucune fenêtre.
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C’est un ancien garage qui a été réaffecté…
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C’est alléchant car vraiment pas cher et donc très rentable.
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L’intérieur du ‘studio’ est meublé, et décoré avec goût donc ça fait presque oublier l’absence de lumière naturelle.
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La demande locative est telle que ça peut se louer ‘comme ça’ et cher.
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Sauf que c’est un bien qui ne respecte pas les critères d’un logement décent.
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Va-t’on risquer de s’acheter un problème sur 20 ans ?
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Next.
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 – Exemple numéro 3 :

un immeuble juste au bord d’une route nationale.
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Avec des camions qui s’arrêtent au feu rouge qui est juste à 10 mètres.
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Les voitures qui klaxonnent car celui de devant ne redémarre jamais assez vite.
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Les murs de la bâtisse ont beau être très épais et la fenêtre de la pièce de vie a beau avoir été floutée…
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La nuisance est vraiment forte et sans aucun répit.
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Sauf le dimanche peut-être.
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Tant pis pour celui-ci aussi.
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Il faut persévérer et enchaîner les visites.
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Apprendre de ses erreurs aussi.
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​
Soyez audacieux,
​
et faites partie des gens qui vont de l’avant, qui investissent dans l’immobilier en évitant les erreurs qui coûtent cher.
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​Passez à l’action.

Stéphane Lejeune
Chasseur immobilier
Garantie financière et assurance RCP Iard AXA
Carte professionnelle T CPI69012015000001234
Immobilier ancien / Immobilier neuf / Résidence secondaire
33 Boulevard Vivier Merle, LYON, 69003.