Investissement locatif : comment optimiser votre fiscalité

La fiscalité en France étant une des plus lourdes et les plus complexes, essayons ici de schématiser avec un exemple simple pour savoir comment payez zéro d’impôt sur vos loyers :

Prenons l’exemple suivant :

Un bien immobilier

Un bien immobilier d’une valeur de 100 000 €.

Pratique à retenir, facile à calculer par la suite ,et qui peut coller à la réalité : un studio dans une grande ville, ou un plus appartement dans une petite ville.

 

Du mobilier

L’achat de mobilier pour une valeur de 5 000 €. Attention, l’avantage fiscal est directement lié au fait de louer en meublé, donc prenons bien en compte cet élément.

On équipe un appartement avec tous les meubles liés à l’habitation : lit, table, chaises, canapé, bureau, vaisselle, couverts.

Mais aussi pourquoi pas des éléments de décoration comme des tableaux, miroirs et tapis, ou encore des équipements non-obligatoires comme un écran plat ou des multiprises, qui participent au confort de l’appartement, et qui peuvent justifier un loyer plus élevé que la moyenne.

Je reparlerai de l’ameublement plus spécifiquement dans un autre article de ce blog.

 

Option fiscale :

Partons sur l’option fiscale du régime réel simplifié.

Si cette chose-là ne vous évoque strictement rien, je vais l’expliquer un peu plus bas.

Retenez simplement que vous aurez une case à cocher dans un document qui sera à l’attention de l’administration fiscale, qui pourra vous enregistrer comme loueur en meublé non professionnel : statut LMNP.

Et si vous ne cochez pas la petite case ? Vous aurez droit à un abattement de 50%, qui peut sembler alléchant, mais qui est la plupart du temps bien moins avantageux.

 

Les loyers

Au niveau des loyers, partons sur 500 € par mois,

Soit 6 000 € par an (500 € fois 12 mois).

Ces 6 000 € de loyers seront à déclarer non pas comme des revenus fonciers comme dans un cas classique de location nue, mais comme des ‘Bénéfices Industriels et Commerciaux’ : des BIC.

Vous devez comprendre ici que c’est le fait d’avoir acheté des meubles, et de louer un bien immobilier en meublé, qui va vous faire basculer dans un régime fiscal différent, et qui va vous ouvrir des avantages fiscaux.

 

Le principe du calcul :

  • Le bien immobilier :

D’un point de vue purement comptable, ces 100 000 € de bien immobilier vont être dissociés :

Il y aura d’un côté 85 % de murs, de bâti, de pierre.

Et par ailleurs, de manière distincte, 15% constitués du terrain lui-même sur lequel repose le bien immobilier, du sol, c’est ce qu’on appelle le foncier.

Cette répartition 85 %–15 % peut varier selon les typologies de biens immobiliers.

Ici, je prends l’exemple d’une petite surface de 20 m² dans une grande copropriété.

À l’inverse, si vous preniez une petite maison de 50 m2, qui se retrouve sur un immense terrain de 1 000 m2, la proportion serait complètement inversée, puisque on aurait une petite partie de pierre et de bâti, sur une immense proportion de sol, de terrain.

D’un point de vue comptabilité, ces murs qui représente dans notre exemple 85 000 € vont être amortissables.

Alors que les 15% de foncier n’est pas amortissable, puisqu’il ne s’use jamais au fil des années, le sol reste le sol.

La durée admise de cet amortissement des murs est de 30 ans, ce qui fait : 85 000 € divisés par 30 ans = 2 833 € par an.

Pourquoi cette durée de 30 ans ?

Cette durée peut correspondre à l’usure réelle du bien immobilier : par exemple au bout de 30 ans, il faut refaire la façade, entretenir la toiture.

Mais aussi rénover les parties communes s’il s’agit d’un immeuble, avec les peintures qui se sont écaillées, le hall d’entrée qui est devenu sale au fil des années.

Donc, le bien mobilier ne va pas s’écrouler au bout de 30 ans (!), et avoir une valeur qui tombe à zéro, mais d’un point de vue purement comptable, c’est son usure qui va faire que le bien s’amortit au fil de ses 30 ans. Le bien aura besoin de rénovation.

Ces 2 833 € d’amortissement par an vont venir en face de vos loyers, ces derniers seront ‘absorbés’ par cet amortissement comptable.

Continuons de notre exemple :

 

  • Les meubles

Les meubles vont également s’amortir, mais cette fois-ci sur une durée plus courte de 5  ans.

Là encore, on retrouve la logique d’un bureau par exemple que l’on achète dans une grande enseigne de mobilier à monter soi-même, ce bureau au bout de 5 années commencera à être usé, et on devra sans doute le changer. C’est son usure normale.

Et comptablement, ce mobilier d’une valeur totale de 5 000 €, cela s’amortit sur 5 ans, ce qui équivaut à 1 000 € par an d’amortissement. Et ce nouvel amortissement va venir également absorber de recettes locatives, vos loyers.

Autre source d’amortissement :

  • Intérêts d’emprunt :

Très souvent, quand on parle d’immobilier, on parle de crédit immobilier réalisé à la banque pour pouvoir obtenir l’argent.

Ainsi, vous allez rembourser chaque mois une mensualité à la banque, et cette mensualité sera composée d’une partie de capital, de pierre en elle-même, et une autre partie d’intérêts d’emprunt, qui représente la rémunération de la banque qui vous a prêté l’argent.

Chaque année, vous aurez donc payer des intérêts d’emprunt à la banque, et le montant total annuel va venir en déduction de vos recettes locatives également.

On ne parle pas ici d’un amortissement, mais d’une déduction. Prenons dans mon exemple 3000 € par an lors de la première année.

Ce montant des intérêts d’emprunt est dégressif au fil des années, il figure sur le tableau d’amortissement que le banquier fournit.

  • Taxes

Autre élément : vous aurez à payer en tant que propriétaire une taxe foncière chaque année.

Si je prends un montant de taxe arrondi de 500 €, ce montant également sera déductible de vos loyers.

 

  • Travaux

Un autre paramètre important sont les travaux : dans mon exemple et dans un esprit de simplification, je ne prends pas d’enveloppe travaux, mais toutes les factures de rénovation que vous pourrez produire en cas de rafraîchissement de rénovation lourde pourront également être déduites de vos loyers, auquel cas l’amortissement peut vite être augmenté si les travaux de rénovation sont lourds.

 

  • Assurances et frais

Idem pour les frais, par exemple les assurances liées à l’investissement immobilier, les frais qu’un expert comptable pourra vous facturer si il réalise pour vous la déclaration fiscale, un ordinateur que vous achèteriez pour gérer votre location

Pour résumer :

Sur la première année où vous louez :

6 000 € de recettes locatives que vous encaissez.

Et par ailleurs, l’addition totale de vos amortissements, charges et autres frais :

+ 6 000 (recettes locatives) -2833 € ( amortissement des murs)  -1000 € (amortissement meubles)  -3000 € (intérêts d’emprunt) -500 € (taxe foncière) = total de  – 1333 €.

Vous remarquerez que le total général donne un résultat dans le négatif de – 1333 €.

Vous ne pourrez pas déclarer un résultat négatif, mais vous aurez le droit de déclarer un revenu locatif de zéro, puisque l’intégralité de vos recettes locatives, les loyers que vous aurez bel et bien encaissés, sera comptablement complètement gommée par tous les amortissements, vos charges, vos frais, vos déductions comptables.

C’est de cette manière que le statut du LMNP, Loueur en meublé Non professionnel, vous permet de payer zéro euro d’impôt sur vos loyers, puisque ses loyers pourront être légalement déclarés à zéro.

J’espère que cette publication vous a aidé, posez-moi vos questions dans les commentaires ci-dessous si vous en avez.

 

Et en complètement de cet article, vous êtes libres de télécharger gratuitement mon guide offert :

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