merci pour votre message,
Pour votre projet, mes suggestions seraient :
- de cibler un appartement avec des travaux de rafraîchissement, ou mieux des travaux de rénovation totale ou de restructuration : par exemple un grand studio de 40 M2 que l'on peut transformer en vrai T2. Et faire faire les travaux par un entrepreneur, avec les factures qui viendront en déduction quand vous revendrez. Ainsi vous aurez apporté de la valeur à votre appartement.
- contacter 3 ou 4 agences immobilières sur les quartiers ou arrondissements que vous ciblez, afin de vous appuyer sur leur aide. En parallèle guetter sur leboncoin ce qui sort chaque jour.
- pensez à la revente avant même d'acheter. Si vous achetez un bien avec un prix au mètre carré très bas, car le bien a un défaut, vous vendrez aussi avec un prix bas, et difficilement, ce qui est donc à proscrire
- enfin, bien étudier s'il ne serait pas plus pertinent de rester locataire, pour faire d'abord un investissement purement locatif : une stratégie qui peut à mon sens être plus pertinente et rentable que d'acheter pour habiter
Bonne chance dans vos recherches !
Stéphane
Bonjour,
Merci à Stéphane pour son blog didactique.
Je vends un T1 avec possibilité d'extension duplex et terrasse sur Paris Montorgueil, en plein centre, pour cause de réinvestissement sur un bien plus conséquent.
A vous lire
svenko94@yahoo.fr
Bonjour Sven,
merci à vous, j'espère que vous trouverez preneur rapidement. Personnellement je suis partisan des petites surfaces comme les studios, T1 ou T2, car rentables et se prêtant facilement à la location meublée, donc avis aux investisseurs !
A bientôt,
Stéphane
Bonjour,
Connaissez vous un comptable sur Lyon qui pourrait m'expliquer plus clairement la rentabilité et calculs des déduction d'impôts sur de la location meublée ou location saisonnière, car je n'arrive pas à me projeter financièrement.
Faut-il avoir de l'argent de côté pour de la location saisonnière pour palier au manque à gagner au début (payer frais de gestionnaire, payer les mois qui marchent moins bien, etc ...)
Merci
Bonjour Brigitte,
pour les comptables, je peux vous recommander Inelys à Caluire (69) dont je suis client. Il existe aussi SR Conseil (73) qui sont aussi spécialisés dans la location meublée, ce qui n'est pas le cas de tous les comptables.
Pour le saisonnier, cela dépend du profil de chacun, et avoir de l'argent de côté peut surtout servir à obtenir un prêt immobilier, et à financer la rénovation et l'ameublement, car c'est mieux de viser du neuf, et du moyen-haut de gamme.
Idéalement, les loyers que vous encaisserez couvriront vos mensualités, les frais de gestionnaire, voire plus selon l'emplacement de votre bien.
A bientôt,
Stéphane
Bonjour,
Suite à votre réponse, vous indiquez (pour la location saisonnière) que les loyers encaissés couvriront les mensualités, et les frais de gestionnaire. Cela veut-il dire que les impôts et la taxe foncière ne seront pas couvert ainsi que les charges ?
Le problème c'est que je n'ai que 2000 € sur mon codevi, Le reste 13 000 € étant bloqués 5 sur Amundi (participation et prime avec abondement de l'entreprise dans laquelle je travaille). Donc je pensais faire un crédit à paliers (remboursement que des intérts) puisque dans 3 ans pile, j'ai fini de rembourser ma résidence principale, et j'aurais 500 € libéré. Faut-il encore que je trouve le banquier ou le courtier qui accepte, car pour l'instant je viens d'essuyer un refus pour simplement un prêt normal.
Ayant 56 ans cette année, si je veux investir sur 20 ans, c'est maintenant et pas dans 3 ans.
Donc pensez-vous que on peut y arriver sans trop de cash flow non bloqué. Certes c'est le banquier qui décidera, mais j'aimerais avoir votre avis personnel.
Merci
Bonjour Brigitte,
dans l'idéal, une location saisonnière peut dégager des loyers qui couvrent à la fois vos mensualités, tous vos frais, charges et taxes, mais ce n'est jamais garanti, et c'est ce qui peut freiner la banque.
Si votre banquier vous a refusé un prêt, essayez de savoir ce qui ferait qu'un accord vous soit donné.
Ne vous en tenez pas à votre banque uniquement, mais allez voir également un courtier qui fera le tour d'horizon des banques, et augmentera vos chances de trouver un feu vert.
Dans le contexte actuel, il est fort possible que la banque demande un apport, mais à voir de quel montant.
Tenez-nous au courant,
Bonne chance,
Stéphane
Merci pour tous ces conseils !
Pour ma part, j'ai trouvé un local commercial à aménager de 80 m2. Mon objectif faire deux T2 de 40 m2 chacun et de le louer en meublé.
Ma question: faut-il acheter avec une SCI à l'IS ? En sachant que je souhaite le garder un moment.
Bonjour Mehdi,
merci à toi pour ton intérêt !
Bravo pour cette opération qui a l'air intéressante.
La pertinence d'une SCI dépend de tes objectifs, pour ma part j'ai acheté en nom propre pour créer du patrimoine sans fiscalité. Si tu peux acheter seul, je pense que c'est préférable.
Dans un second temps j'ai créé une SCI, qui est un bon 'véhicule' également, afin d'allier les forces de 2 investisseurs.
A bientôt !
Stéphane
Bonjour suite à votre réponse à Guibert " Et faire faire les travaux par un entrepreneur, avec les factures qui viendront en déduction quand vous revendrez. Ainsi vous aurez apporté de la valeur à votre appartement" Pourquoi par un entrepreneur et pourquoi en déduction à la revente? et si je fais les traveaux moi meme??merci par avance de votre réponse belle journée
merci pour votre message,
vous avez raison, vous pouvez faire les travaux vous-même, si vous avez les compétences en plomberie, électricité, réfection des sols et plafond.
L'autre inconvénient de le faire par soi-même est le temps passé et l'énergie dépensée : si vous avez un travail, ou si vous n'habitez pas sur place, cela peut vous prendre plusieurs semaines voire plusieurs mois, et le temps c'est de l'argent.
Il peut donc être plus pertinent de sous-traiter les travaux à un professionnel (ma préférence, car je ne suis pas du tout bricoleur), en terme de temps et de qualité de travaux.
Fiscalement, si vous achetez un bien 100 000 €, et faites faire 15 000 € de travaux facturés par un professionnel, votre appartement peut valoir 140 000 €.
Le calcul de la plus-value, montant sur lequel s'appliquera un impôt que vous devrez payer, sera calculé sur :
140 000 € (prix de vente) - 100 000 € (prix d’acquisition) - 7 000 € (frais de notaire) - 15 000 € (travaux) = 18 000 €.
Votre impôt sur la plus-value sera dans ce cas de 34,5% de 18 000 €, soit 6 210 € à verser aux impôts.
Alors que si vous faites vous-mêmes les travaux, vous économisez en effet les 15 000 € de travaux, mais le calcul sera alors de
140 000 € (prix de vente) - 100 000 € (prix d’acquisition) - 7 000 € (frais de notaire) = 33 000 €.
Votre impôt sur la plus-value sera dans ce cas de 34,5% de 33 000 €, soit 11 385 € à verser aux impôts.
Il existe plusieurs éléments qui alimenteront votre décision : un delta financier, le temps passé, la qualité de travail, l'énergie et l'attention dépensées.
Bonjour
Je reste perplexe.
Il me semble que s'il y a travaux et que vous les avez déduits chaque année lors de vos déclarations pour faire du déficit foncier, comme cela a déjà été déduit, vous ne pouvez plus les déduire encore en les soustrayant du montant de la plus value. Stéphane, suis-je dans l'erreur avec cette "affirmation" ?
Merci
rebonjour,
vous avez tout à fait raison, le fisc estime qu'il vous fait déjà un cadeau en vous permettant le déficit foncier, et donc le montant des travaux n'est pas déductible lors de la mise en vente pour le calcul de la plus-value.
Ce qui engendre une autre question : si 3 ans après la dernière imputation de déficit foncier, vous basculez en meublé et pratiquez le meublé un certain temps, alors à la revente vous pouvez à mon sens revendre avec le prix estimé lors du démarrage de l'activité en meublé ?
Si vous avez des éléments de réponse, je suis preneur !
A bientôt,
Stéphane
Merci pour ce blog, qui me confirme que je suis dans le droit chemin ! ;-)
J'ai acheté récemment 2 studios, le premier est juste à remettre en peinture; le second idem + changer le radiateur et remettre au gout du jour la salle de bain.
Ma question concerne un appartement à rénover et les fameux 10 700€ déductibles sur la plus value à la revente.
1/ L'appartement et donc l'immeuble doivent-ils avoir été construits avant une date précise ? Ou suffit-il de prouver qu'il y a des rénovations à faire.
2/ Quels types de travaux sont pris en charges ? (peinture ? douche ?) ou simplement des travaux liés à l'isolation...
3/ Cette déduction de 10700€ est-elle valable quand on achète en SCI ?
Bonjour Tiphaine,
merci
1/ pas de date précise à ma connaissance, la facture de rénovation suffit, même s'il faut une cohérence et rénover un bien qui est quasi-neuf peut attirer l'attention du fisc.
2/ des travaux déductibles : réfection des peintures, remplacement des wc, remplacement de chaudière, traitement des bois. Tout ce qui concerne l'entretien du bien immobilier.
3/ oui vous pourrez imputer votre déficit sur votre revenu global même si vous achetez en SCI, si cette dernière est soumise à l'IR (et pas si elle est soumise à l'IS)
A bientôt !
Stéphane
Je suis à 2 heures 30 de Lyon et je souhaite y investir ( un studio ). Donc pas très pratique pour faire des visites . Comment s'y prendre pour l'achat puis pour la rénovation et la gestion ? Avez-vous un contact ?
merci pour votre message : oui je peux vous aider à trouver le bien selon vos critères, et j'ai des contacts avec des sociétés de rénovation ainsi que des agences à vous suggérer pour la gestion locative.
A votre disposition par téléphone ou dans la rubrique 'contact' si vous souhaitez en savoir plus ou m'en dire plus sur votre projet.
Bonjour Stéphane,
Et merci de partager avec nous toute votre expérience!
J'avais pour but d'acheter ma résidence principale mais j'ai peur désormais que cela soit incompatible avec un investissement locatif surtout niveau banquier. Vaut il mieux faire un investissement locatif puis quelques temps après acheter pour soi? Ou du 100% locatif en restant locataire?
Bonjour Florent,
merci pour votre message,
L'achat de sa résidence principale est souvent un projet de vie, et si tel est le cas il faut le faire.
D'un point de vue purement financier par contre, il est toujours préférable de rester locataire et d'investir dans un actif immobilier, voire plusieurs actifs tant que vous pouvez emprunter et que vos investissements tendent vers l'autofinancement.
Le but étant d'acheter éventuellement sa résidence principale plus tard dans l'âge, voire de rester 100% locataire.
Je précise que je suis moi-même locataire, et du coup je peux habiter un quartier où l'achat aurait été impossible, c'est un autre avantage !
A bientôt,
Stéphane
Hello Stéphane, je me lance dans l immo locatif. J ai encore un crédit de 10 ans sur ma résidence ppale et mon taux d endettement est de 33%. Puis je convaincre un banquier de me prêter pour du locatif? est ce judicieux de créer une sci? pourrais je y amener ma résidence ppale?
Merci de vos éclaircissements. Agnès
Bonjour Agnès,
merci pour votre message et pardon pour ce délai !
Oui il est toujours pertinent de consulter votre banquier, car votre taux d'endettement à 33% est un paramètre, et il y en a d'autres comme le reste à vivre, qui dépend de vos revenus et de votre situation.
Pour le montage, chaque cas est différent mais je conseillerais d'investir en nom propre plutôt qu'en sci pour commencer. Si SCI et le placement de sa résidence principale, je vous invite à prendre conseil auprès de votre notaire qui vous conseillera gratuitement car je n'ai pas eu affaire à ce genre de cas et n'ai pas la réponse sur ce point.
Tenez-nous au courant de vos projets !
Stéphane
Hello,
ce studio semblait au prix du marché mais il faudrait tout un ensemble d'éléments : libre ou occupé, en étage, l'adresse précise, les charges et travaux à venir dans la copropriété, etc.
En tout cas le quartier est excellent !
A bientôt,
Stéphane
Je m'interesse de prés depuis peu à l'investissement globalement (je suis totalement novice), en vue de conquérir une indépendance financière. Actuellement sans emploi, sans capital, et agé de 32ans je compte investir dés que je trouve un emploi.
Quelle stratégie pourriez vous me conseiller d'adopter ?
J'ai vu une interview d'une personne ayant investit sur une courte période (3/4ans) dans l'achat(+rénovation) revente tout en évitant l'imposition sur la plus value (revente de résidence principale), qu'en pensez vous ?
Dans votre article "Investissement locatif : 7 conseils" vous recommandez de se rapprocher d'un comptable ou de se documenter, auriez vous des références à partager avec quelqu'un qui n'y connait rien mais qui voudrait en connaitre beaucoup ?
Merci par avance (blog trés concis et pertinent à mon gout, contrairement à plein d'autres qui ne sont que des vitrines pour vendre des pdf de pseudo conseils sans intêrets)
Bonne continuation !
Bonjour,
merci pour votre message et pardon pour ma réponse tardive !
Oui l'idéal serait de décrocher un CDI qui représente un vrai sésame pour emprunter.
L'achat d'un appartement à rénover pour en faire sa résidence principale et la revendre est une excellente stratégie sur le court terme.
On peut la coupler avec un autre investissement locatif sur le long terme sur des montants raisonnables.
Sur internet vous pouvez trouver d'excellentes sources gratuites et des vidéos d'interviews de celles et ceux qui témoignent de leur parcours, ce qui est souvent le plus pertinent !
A bientôt et tenez-nous au courant de vos aventures, surtout le fait de décrocher un travail qui vous plaise !
Stéphane
Bonjour!
Merci pour ces conseils précieux pour un debutant, je ne dit pas jeune débutant car j'ai 68 anset c'est bien ce qui me semble être un sérieux problème. Créer une structure avec mon fils m'est bien venu à l'idée, mais le risque de vues biens différentes de deux associés est aussi un risque. Quel voie conseilleriez vous ?
Bonjour Daniel,
Pour votre projet, à voir si le banquier vous donne son feu vert pour un prêt, le cas échéant son montant, et si vous avez éventuellement un apport ?
Quant à créer une structure, chaque situation étant unique et des problématiques de transmission étant en jeu, mon meilleur conseil serait de demander conseil à votre notaire. Qui plus est, le conseil du notaire est gratuit, et s'il faut rédiger un acte alors cela sera payant, mais le jeu en vaut largement la chandelle !
A bientôt,
Stéphane
Je suis Lyonnaise depuis 2001, propriétaire et en processus d'acquisition pour investissement locatif dans le meublé à Lyon avec ADEQUADE. D'autre part, j'ai eu l'occasion d'expérimenter la location saisonnière quelques mois avec mon appartement et j'ai été bluffée. C'est donc évidemment une activité à laquelle je réfléchis sérieusement pour un prochain investissement.
Plusieurs questions :
** location saisonnière : le changement d'usage est il contraignant ou une simple formalité, tout arrondissement confondu (hyper-centre)?
** Quid de la plus-value. Tu abordes dans tes videos la rentabilité locative sans parler du sujet de la plus-value. Malgré une stagnation voir une dépréciation du marché immobilier depuis 3-4 ans, peut on encore espérer faire une plus-value sur certaines zones de Lyon relativement rapidement (5-10 ans)? Un investissement peut aussi viser une plus-value à la revente pour réinvestir dans un projet plus important quand bien même la plus-value est taxée de manière dégressive si vente avant 30 ans.
A bientôt de te lire
Comme tu le dis dans une de tes videos, pour tirer la meilleure rentabilité de ces investissements locatifs, il faut idéalement gérer soi-même
Bonjour Marie,
bravo pour ton investissement, et les projets qui suivent !
C'est en effet souvent le premier pas qui coûte, comme dans beaucoup de domaines, mais ensuite on est souvent tenté d'enchaîner.
Pour répondre à tes questions :
*Le changement d'usage est de mon expérience (deux projets en cours) une simple formalité. Cela est d'autant plus vrai pour les appartements de moins de 100 M2. A partir de cette surface, il faut offrir une compensation en M2 d'habitation.
*La plus-value : une ville comme Lyon se prête à mon avis plus à une création de patrimoine avec une rentabilité correcte. Je parie que les grandes villes traverseront les crises sans problème, grâce à la demande grandissante. La plus-value sera donc la cerise sur le gâteau, pas évidente à trouver mais possible en effet.
On peut aussi s'intéresser aux villes périphériques, comme Oullins ou Villeurbanne qui offrent à mon avis de belles opportunités.
Au plaisir !
Stéphane
Déjà, merci bien pour toutes ces précisions et aides qui m'ouvrent des possibilités.
Actuellement, j'ai un appartement duplex T3 vide acheté juste l'année dernière et les prix ont baissés. Au lieu de le revendre (suite changement situation familiale) à perte, j'envisageais soit de le louer ou (si possible) de le mettre en location saisonnière. Est-ce une bonne solution?
Il est situé dans le 8ème au jet d'eau.
Bonjour Stéphane,
merci pour votre message,
A priori je suggèrerais en effet de ne pas revendre actuellement ce T3, et de le conserver pour le proposer en location.
La location d'habitation classique est une possibilité.
La location saisonnière est à étudier, il faudrait valider ce quartier du jet d'eau, notamment en mettant en avant son tramway qui emmène en quelques minutes aux hôpitaux de Grange Blanche, à la gare SNCF Jean Macé et au centre-ville Place Carnot.
Cela mérite réflexion et l'avis de professionnels sur Lyon.
A votre écoute,
Stéphane
Je suis en pleine recherche et j'aurais une question sur le statut de LMNP.
En regardant ce statut, il faut que ça soit dans une résidence sénoir, de tourisme, d'affaire, d'étudiants ou une EHPAD mais est-ce possible si on achète un appartement ailleurs que dans ces résidences là??
oui il est tout à fait possible d'acquérir un appartement ou un bien immobilier hors résidence de service.
Il faut acheter tous les meubles et conserver les factures pour attester que le bien sera meublé.
Ensuite fiscalement on 'bascule' du nu au meublé, des revenus fonciers aux BIC : bénéfices Industriels et commerciaux.
C'est ce que j'ai fait pour l'ensemble de mes investissements, en évitant à chaque fois ces solutions qui sont clé en main, mais où l'on a aucune latitude.
Bonnes recherches !
Stéphane
Bonjour Stéphane,
Âgée de 24 ans, je me renseigne depuis 1 an sur l'investissement dans sa globalité, et surtout sur un but précis, devenir libre financièrement à 40 ans maxi.
Depuis 1 an, j'ai pu acheter un Parking à St Etienne, et 1 appartement dans une autre ville de province. Je suis logée à titre gratuit par mon conjoint qui a acheté sa résidence principale, ce qui fait que je peux m'endetter sans trop de soucis (d'autant plus que je suis en CDI avec la sécurité de l'emploi et que le conseil banquier est mon ami).
Au début de mon acquisition, (un T3) Je souhaitais faire du meublé en colocation. Mais depuis lors mes aspirations ont quelques peu changée.
EN effet, j'arrive aujourd'hui au terme des travaux (que j'ai fait moi même, je ne regrette pas car j'ai appris beaucoup, mais j'ai bien conscience que fiscalement à l'avenir il vaudra mieux sous traiter plus de choses) et comme mon conjoint m'as aidé pour les travaux, je souhaitais lui rendre la pareille. Seulement il ne peux s'endetter plus au vu de l'achat de sa RP.
Du coup, nous avons envisagé une option:
Vendre mon T3 (acheté en RP et esperant une pluvalue conséquente + apport), vendre sa maison, acheter quelque chose avec nos deux pluvalues, ce qui nous degagerait de tout emprunt/loyer pour nous loger. Ainsi, nous pourrions chacun a nouveau nous endetter au maximum, et acheter plus gros, plus librement voir meme a deux.
Que penses tu d'acheter comptant la RP? est ce aussi un "mauvais choix"? En sachant que je suis très consciente que je déménagerais d'ici maxi 4 ans.
Vaut il mieux acheter plusieurs biens chacun de son côté ou acheter en SCI/indivision ou autre?
Enfin, pourrions nous nous contacter afin de voir ensemble les services de recherche de biens que tu propose? Je ne suis pas du tout coincée à la ville que j'habite, et trouverais intéressant de diversifier les villes.
J'ai une proposition d'achat de garage et j'aimerai avoir ton opinion
Box fermé, pas d'électricité pour l'instant, 13 m2 - Tassin la Demi lune
Dans copropriété fermé, sous sol
Prix : 14 000 € / 15000 € à négocier (pas facile)
Taxe Foncière : 62 €
Charges : 200 €
Je connais très bien l'immeuble, car il est situé en face de chez moi dans ma rue.
État général : bon
Je pense le louer 80 € min, 90 € max et si je ne trouve pas de loueur, je le garderai pour moi.
- pour valider le loyer et la demande locative, tu peux dès ce soir imprimer une annonce papier pour afficher dans ta résidence et celle d'en face car il y a des chances que les habitants seront les premiers intéressés. Si l'on te contacte tu indiques que cela sera disponible dans 2 mois.
- au prix d'achat il faut malheureusement ajouter environ 2 000 € de frais de notaire
- avec tes loyers, ce sera la fiscalité des revenus fonciers, peu avantageuse (selon ta tranche marginale d'imposition).
- Pour finir, je pense que la rentabilité ne sera pas explosive, mais en effet que ton garage aura beaucoup de succès au niveau locatif.
Il est excellent d'avoir ce filet de sécurité d'utiliser pour toi-même, renseigne-toi sur la taxe d'habitation qui s'ajoutera. De plus, si un jour tu revends ta résidence principale, le fait de proposer ce garage sera un grand atout, tu vendras l'ensemble plus cher et beaucoup plus facilement.
Un grand merci pour ta réponse rapide. J'attends l'acceptation du vendeur à 14 000 € avant de déposer une annonce chez moi et en face.
Si l'achat se concrétise je reviendrai certainement vers toi pour la location
Suite au mail du 26 septembre : Çà y est, je signe vendredi un compromis pour le garage au prix de 14250 €. L' agence immobilière me propose de le signer chez lui. Moi, je préférerai le signer chez mon notaire.
N'y connaissant rien en compromis, j'aurai plus confiance si le notaire la lu avant de le signer.
Quand penses -tu ?
Autre question: Je vais payer des charges pour la copropriété. N'y habitant pas, est ce que je dois assurer le garage ?
Ce garage n'est-il pas déjà assuré par la copropriété ? (dégât des eaux, incendie, destruction des murs...) donc compris dans les charges ?
(pardon pour ce délai...) En effet c'est mieux de signer avec un notaire, et pas le notaire du vendeur mais un notaire que tu choisis, pour mieux défendre tes intérêts, qui sont parfois contradictoire avec l'autre partie.
Pour les charges : tu vas payer les charges trimestrielles, et tu pourras imputer sur le loyer environ 2 tiers ou 3 quarts.
Pour l'assurance, le garage est partie privative tou comme un appartement, et non pas copropriété. Ton locataire doit donc être assuré en multirisque habitation avant même d'entrer son véhicule et te fournir une attestation. Je ne sais pas si une assurance PNO propriétaire non occupant est souhaitable voire obligatoire comme elle l'est désormais sur les appartements. Pose la question au notaire.
Merci pour tes conseils, tes videos ,ton e-book et le partage de tes conseils .
Question global sur le marché Lyonnais . Comment vois tu le développement de Lyon - quels sont les bons quartiers avec une plus value potentiel a la revente dans 15 ans et présentant une bonne rentabilité ?
Quels sont les quartiers qui se développent ?
Dans quels secteurs de Lyon conseillerais tu pour une investissement dans les garages - vois tu des secteur avec une demande forte locative ?
Je viens de réaliser un achat, une maison dans laquelle je fais l'intégralité des travaux dont un agrandissement en aménageant les combles. C'est un achat réalisé en SCI. Ma question est, est ce possible de déduire des impôts des travaux que j'ai pu faire moi-même ( déduire les fournitures par exemples: placo, isolant, peinture, electricité etc.. )
Bonjour, et bonne initiative ce blog spécifique à lyon
Je suis locataire depuis 9ans sur Lyon, cdi public je penses pouvoir emprunter autour de 90 000euros.
Connaissez vous des banques ou courtier favorable ou spécialisé dans le locatif?
Pensez vous trouvez un bien afin de dégager un revenu intéressant en location saisonnière et bien sur payer les charges et le crédit?
Je précises que je compte gérer cela à temps plein et de manière sérieuse.
cdt
j'aimerais investir sur un bien locatif (eventuellement avec travaux) pour un budget inferieur à 100kE, dans un rayon de 50km autour de Lyon.
Connaissez-vous des villes qui offrent des opportunités interessantes pour un investissseur?
Je pense par ex. à Vienne, Bourgoin-Jallieu.
Bonjour,
Je souhaite investir dans l’immobilier pour de la location à nue, en meublé ou saisonnière en fonction de certains critères (arrondissement, ville etc…), je réside dans la région des Bouches-du-Rhône (Aix-Marseille). Je suis novice dans l’immobilier (fiscalité, rentabilité, impôt ect…) cependant je suis motivée pour me préparer et pour passer à l’action afin de commencer avec de bonnes stratégies.
Actuellement je suis en cdd au smic sans apport personnel. J’ai vu certaines vidéos « témoignages » d’anciens élèves d’Olivier Seban qui investissent leur bien immobilier sans apport et autofinancé 100% par la banque.
Quelle stratégie conseillez-vous à une débutante ?
Votre formation « location meublé » s’adresse t-elle à des débutants qui veulent se lancer dans l’immobilier ?
Peut-on faire appel à un courtier ?
Merci
Corinne
cas concret sur villeurbanne, je voudrai savoir si en tant que chasseur immobilier vous êtes capable de trouver un bien pour de la location saisonnière afin de dégager un cash flow positif et en dessous du prix du marché vos honoraires inclus :) petite surface visé budget estimatif 85 000euros et charges de copro light :)
merci d'avance
Votre blog est très intéressant. Je voudrais vous demander votre avis.
Quels sont les arrondissements de Lyon qui pour vous affichent une rentabilité locative élevée?
Est-il possible de trouver à Lyon une rentabilité locative brute de 10% à Lyon ? Est-ce complètement irréaliste?
Le projet serait d'acheter un T1 ou T2 pour louer.
J'ai une question très générale. Je suis mariée, 2 enfants, habitons dans le Rhône. Nous sommes actuellement en location et nous venons d'acheter un plateau à rénover qui sera notre résidence principale lorsque nous aurons fini les travaux. Nous avons donc un crédit immobilier sur 25 ans depuis janvier 2016 avec un endettement d'environ 30%.
Nous commençons à réfléchir très sérieusement à investir dans l'immobilier dans le but immédiat de compléter notre revenu et à terme d'en faire notre seul source de revenu.
La question qui me taraude en premier est de savoir s'il est possible d'acquérir un autre bien immobilier, un studio par exemple pour commencer pour le mettre en location, tout en gardant notre résidence principale et donc notre crédit actuel?
Merci pour ce site de qualité et ces conseils utiles et précieux !
Propriétaire lyonnaise d'un T1bis (plus de crédit en cours), j'ai souhaité l'année dernière, lors de l'achat de ma résidence principale (ma 2e acquisition donc) contracter un prêt sur lequel les échéances étaient importantes - but : rembourser le + rapidement possible (et donner le moins d'argent possible à ma banque ;-).
Or, j'ai maintenant compris que ce n'est pas forcément la bonne stratégie quand on souhaite investir dans plusieurs appartements - chose que je souhaite désormais faire. Car le but (dites moi si je me trompe) est de conserver le maximum de capacité financière
Avant de me lancer dans ma recherche active d'appartement, je souhaiterais faire le point avec ma courtière, pour qu'elle me confirme que je suis bien en capacité d'emprunter à nouveau.
Néanmoins, étant donné que mon prêt actuel est remboursé chaque mois par la location de mon T1bis et d'environ 300 € que je rajoute, pensez-vous qu'il serait judicieux que je demande à renégocier mon prêt (allonger la durée afin de diminuer la part que je rajoute chaque mois) ? Et ainsi, mon pourcentage d'endettement en sera diminué et rassurera les banques ?
Quelle stratégie me conseilleriez-vous concernant le financement de ce bien ? Diminuer la mensualité pour me permettre de d'avantage épargner pour me constituer un apport pour mes futures potentielles acquisitions ? Ou bien je ne touche pas à ce prêt (il sera remboursé dans 14 ans 1/2) et je recherche un bien dont la location couvrira les mensualités du prêt
Je désire investir dans un T3 afin de le transformer en T4, le meubler et utiliser la colocation pour booster la rentabilité.
L'idée serait d'y vivre pendant 1 an environ pour 2 raisons: Utiliser le cas de déblocage de mon PEE pour achat de résidence principale et avoir aussi un peu de temps pour faire ou faire faire les travaux nécessaires et le meubler.
Une fois le bien pret à être louer en colocation je me mettrai à la recherche d'un autre bien et je répéterai l'opération.
Que pensez-vous de cette stratégie?
Pensez-vous que ca puisse me poser problème auprès de la banque pour investir sur un second appartement alors que je serai déjà propriétaire d'un appartement dans lequel je vis?
bonjour michel jai un appartement sur alsace en loi sellier sa fait 5 ans je veux le vendre apres les 9 ans quelle sont les bonnes demarche merci pour infos michel fluhr de mulhouse alsace
Je solliciterai vos conseils concernant mon investissement à Lyon. Je vais donner tous les chiffres car ça sera plus facile à analyser pour vous mais surtout je sais que les personnes qui vont nous lire vont fortement apprécier car la plupart des gens (en France) lorsqu'il parlent investissement ne donnent que très rarement les chiffres.
En effet, Je viens d'acheter un appartement de 50m2 situé à 30m du métro Garibaldi pour la somme de 146K€. Le bien est complètement à rénover mais à un potentiel de 2 chambre de 9,6m2 chacune. Appart sympa, immeuble très bien entretenu de 1 siècle avec beaucoup de cachet, fresque au plafond,ect et sans aucun travaux prévu, charge 800€/an et Taxe foncière 450€. Appart traversant, rue calme, chambres coté cours, stationnement gratuit, vélov, métro à 30M, 2 supermarchés dans la rue, FAC lyon3 à 5MN à pied et Bellecour ou part dieu à 20mn à pied ou 5min en métro...
Voila ma situation, j'ai 28 ans, habite près de Courchevel, je suis salarié saisonnier, saison été électricien et saison hiver VTC, j'ai de très bas revenu 18K€/an et je suis en couple avec une étudiante Lyon3.
J'ai décidé d'acheter cet appartement car j'ai un peu d'argent à placer et aussi parce que ma copine loue déjà un appart tout à coté de celui ci pour faire ses études. J'ai donc pensé qu'il serait intéressant d'acheter ce bien pour le louer à ma copine qui paye déjà un loyer de 600€ tout à coté pour un appart très dégradé et très bruyant.
Je pense pouvoir le rénover cet appartement en grande partie moi même (18K€ environ) avec tout le confort moderne et même lave vaisselle, lave linge, VMC HygroB, clim, isolation plafond, gestion domotique pour chauffage et volets, changement de fenêtre, volets électriques, video projecteur...
Ma réflexion est simple et le calcule aussi:
achat 146K€ + 12K€notaire+18k€ travaux -35K€ apport = 700€ de mensualité/20ans toutes assurances au max comprises . Sachant que ma copine paye 600€ pour appart "pourri", sachant que nous voudrions nous installer sur Lyon et sachant que ce genre de bien surtout avec les travaux que je vais effectuer devrait prendre de la valeur très rapidement, je pense donc ne pas prendre trop de risques, non?
Je voudrais aussi donner une petite astuce concernant le prêt immobilier qui je pense devrait servir a certains. Mon profil est très mauvais devant un banquier car je n'ai aucun bien, je suis saisonnier avec travail et salaires très irréguliers et même de longues période de chômage... Ma banque était prête à me suivre mais à un taux élevé, j'ai donc eu l'idée de consulté une banque sur Lyon sachant que les taux sont plus bas en ville et j'ai aussi consulté un courtier. La banque m'a refusé le prêt direct et le courtier malgré plusieurs relances ne me reponds plus... Je me suis donc retourné vers les banques de la ville la plus proche de chez moi en Savoie (Moutiers) et toutes les banques ici m'ont fait des propositions et j'ai même pu les mettre en concurrence pour obtenir le taux de 1,45% sur 20ans.... Il faut savoir que en ville les banques prêtent de l'argent que au profil sure (genre CDI) ou personnes qui ont déjà des biens alors que les banques de ma villes ont parfaitement l'habitude de prêter à des saisonniers car 60% des habitants de ma régions sont saisonniers donc elles ont bien été obligé de s'y faire...
Je pense habiter cet appartement 1ans avec ma copines le temps qu'elle finisse ses études et ensuite le mettre en location saisonnière lorsque j'aurai trouvé un appart sympa à louer pour nous en prenant tout le temps du monde pour trouver la perle rare pour ensuite retenté un autre investissement... ce qui en plus vu que je vais l'habiter 1an et que j'ai un petit salaire m'ouvre les portes de toutes aides pour les travaux qui sont le ecoPTZ, qui devrait encore baisser la mensualité du prêt, le credit impôt, l'ANAH, le CEE et l'ecorenov
Pour finir voila ma question, vu ce projet, est ce que vous pensez judicieux en terme de charge et imposition de louer à ma copine 600€/mois en sachant qu'elle touche 130€ de APL?
Merci d'avance pour votre analyse et vos conseils.
En espérant que ce témoignage pourra servir au plus grand nombre...
pardon pour ce délai, votre retour d'expérience est apporte vraiment beaucoup de valeur, je compte en faire une vidéo afin de sensibiliser le plus grand nombre.
Pour votre projet, il est tout à fait pertinent, à la fois au niveau financier et aussi au niveau de la valeur d'usage, puisque cela servira de toit à votre amie.
Oui le loyer à votre amie et les aides perçues me semblent être une bonne opération. Veillez à l'aspect fiscal, si vous lui louez en nu puis basculez en meublé, vous changerez de régime fiscal et cela n'est pas neutre.
S'il y a des travaux que vous ne savez pas faire tout seul, n'hésitez pas à me solliciter, j'ai de très bons contacts dans ce domaine également.
Bonne idée de basculer en saisonnier par la suite, il y aura des formalités à faire mais l'emplacement s'y prête tout à fait.
Encore merci pour l'astuce bancaire que je n'avais pas envisagée, et qui je l'espère inspirera beaucoup d'investisseuses et investisseurs !
Tenez-nous au courant de la suite,
merci et à bientôt,
Stéphane
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Tout d'abord merci pour ces vidéos et les conseils que vous nous donnez. Depuis quelques temps maintenant et après une longue réflexion j'ai enfin envie d’accélérer les choses et commencer à mettre en place mon projet d’investissement locatif à Lyon. Mon projet serai d'acheter un bien à rénover aux environs des facultés (environ 10/15 minutes max à pieds et proche tram/métro si possible). Mais par contre je ne sais pas du tout par où commencer et surtout ou chercher ? Je ne sais même pas si mon projet est une bonne idée (rentable) ?
Est-ce que le bon coin est un bon moyen de commencer des recherches ? Je n'ai aucun réseau car je pense les bonnes affaires ne se trouve pas forcement sur Internet ... Est-ce que le fait d'être à Paris est un handicap ?
Merci d'avance, si vous pouvez m’éclairer.
Tout d'abord bravo pour votre site et vos conseils.
Je suis lyonnaise et souhaite me lancer dans l'investissement locatif en LMNP. Nous avons trouvé un bien à proximité de la gare de Vaise - rue mazarik (moins de 5min du metro).
Voici le détail de notre projet :
Studio 28m2 en RDC sur rue hauteur sous plafond 3,5m - mezzanine d'environ 14m² avec une hauteur sous plafond d'1,2m
Le bien servait de local commercial, mais est vendu en bien d'habitation, il n'y a ni salle de bain ni cuisine, il faut tout créer.
Prix d'achat : 62000€ (FAI)
Travaux : 18 000€
Achat mobilier : 5 000€
Cout global du projet 90K€ avec les différents frais
Charge de copro : 90€/trimestre
Taxe fonciere : 250€
Apport : 0€
Nous pensons louer le studio 650 € qu'en pensez-vous via à vis du secteur et de la surface ?
Que pensez-vous du projet ? Est ce un bon projet pour un 1er investissement ?
Notre objectif est de se créer un patrimoine sans payer d'impots sur les revenus locatifs.
Merci par avance pour vos conseils ;-)
Bonjour,
J'ai une question concernant l'achat des bien en ce moment sur Lyon. Apparement les prix des biens à Lyon ont augmenté d'à peu près 6% depuis l'année dernière, tant que les taux des prêts augmentent aussi. On sait pas à quoi s'attendre pour les années à venir, mais de ce qu'on a lu on a l'impression qu'une baisse de prix est attendue.
Notre situation et du coup, notre question: On est un couple avec un CDI. Un 2ème CDI vient d'être signé, mais avec une période d'essai de 8 mois (du coup, pas pris en compte par la banque). A long terme on voudrait acheter un appartement à Lyon 6. Aujourd'hui on a un loyer de 970 eur/mois (sans charges).
On voudrait, du coup, savoir votre avis sur nos possibilités:
- est-ce qu'on attend un an pour avoir les 2 CDI et du coup un prêt plus important avant d'acheter LE appartement en 6ème?
- est-ce qu'on achète cette année dans un autre cartier de Lyon, avec un budget moins important un bien qu'on va vendre 10 ans plus tard ?
On voudrait savoir si ça vaut le coup de continuer payer le loyer, en attendant la baisse des prix/ la possibilité d'un prêt plus important.
Je vous remercie!
Bonjour Stephane,
J'ai l'opportunite d'acheter via un oncle decede, un bien immobilier sur Lyon tres bien place, je suis en competition aujourd'hui avec une agence immobiliere car c'est un bien rare, 60m2, mais ou tout est a refaire et je me pose la question:
Est ce que je dois m'aligner sur l'offre du promotteur, car il s'agit au fond d'une vente "fermee".
Bien evidemment cela depand du prix, mais generalement, etre en competition avec une agence, avons nous une chance ? Est ce interessant ?
Bonjour,
merci pour votre message,
dans la grande majorité des cas, il n'y a pas de négociation, il faut s'aligner sur le prix...
Sinon le bien se vend dans la journée.
Cordialement,
Stéphane
64 Comments
Stéphane Lejeune
Bonjour Vincent,
merci pour votre message,
Pour votre projet, mes suggestions seraient :
- de cibler un appartement avec des travaux de rafraîchissement, ou mieux des travaux de rénovation totale ou de restructuration : par exemple un grand studio de 40 M2 que l'on peut transformer en vrai T2. Et faire faire les travaux par un entrepreneur, avec les factures qui viendront en déduction quand vous revendrez. Ainsi vous aurez apporté de la valeur à votre appartement.
- contacter 3 ou 4 agences immobilières sur les quartiers ou arrondissements que vous ciblez, afin de vous appuyer sur leur aide. En parallèle guetter sur leboncoin ce qui sort chaque jour.
- pensez à la revente avant même d'acheter. Si vous achetez un bien avec un prix au mètre carré très bas, car le bien a un défaut, vous vendrez aussi avec un prix bas, et difficilement, ce qui est donc à proscrire
- enfin, bien étudier s'il ne serait pas plus pertinent de rester locataire, pour faire d'abord un investissement purement locatif : une stratégie qui peut à mon sens être plus pertinente et rentable que d'acheter pour habiter
Bonne chance dans vos recherches !
Stéphane
SVEN
Bonjour,
Merci à Stéphane pour son blog didactique.
Je vends un T1 avec possibilité d'extension duplex et terrasse sur Paris Montorgueil, en plein centre, pour cause de réinvestissement sur un bien plus conséquent.
A vous lire
svenko94@yahoo.fr
Stéphane Lejeune
Bonjour Sven,
merci à vous, j'espère que vous trouverez preneur rapidement. Personnellement je suis partisan des petites surfaces comme les studios, T1 ou T2, car rentables et se prêtant facilement à la location meublée, donc avis aux investisseurs !
A bientôt,
Stéphane
Brigitte
Bonjour,
Connaissez vous un comptable sur Lyon qui pourrait m'expliquer plus clairement la rentabilité et calculs des déduction d'impôts sur de la location meublée ou location saisonnière, car je n'arrive pas à me projeter financièrement.
Faut-il avoir de l'argent de côté pour de la location saisonnière pour palier au manque à gagner au début (payer frais de gestionnaire, payer les mois qui marchent moins bien, etc ...)
Merci
Stéphane Lejeune
Bonjour Brigitte,
pour les comptables, je peux vous recommander Inelys à Caluire (69) dont je suis client. Il existe aussi SR Conseil (73) qui sont aussi spécialisés dans la location meublée, ce qui n'est pas le cas de tous les comptables.
Pour le saisonnier, cela dépend du profil de chacun, et avoir de l'argent de côté peut surtout servir à obtenir un prêt immobilier, et à financer la rénovation et l'ameublement, car c'est mieux de viser du neuf, et du moyen-haut de gamme.
Idéalement, les loyers que vous encaisserez couvriront vos mensualités, les frais de gestionnaire, voire plus selon l'emplacement de votre bien.
A bientôt,
Stéphane
Brigitte
Bonjour,
Suite à votre réponse, vous indiquez (pour la location saisonnière) que les loyers encaissés couvriront les mensualités, et les frais de gestionnaire. Cela veut-il dire que les impôts et la taxe foncière ne seront pas couvert ainsi que les charges ?
Le problème c'est que je n'ai que 2000 € sur mon codevi, Le reste 13 000 € étant bloqués 5 sur Amundi (participation et prime avec abondement de l'entreprise dans laquelle je travaille). Donc je pensais faire un crédit à paliers (remboursement que des intérts) puisque dans 3 ans pile, j'ai fini de rembourser ma résidence principale, et j'aurais 500 € libéré. Faut-il encore que je trouve le banquier ou le courtier qui accepte, car pour l'instant je viens d'essuyer un refus pour simplement un prêt normal.
Ayant 56 ans cette année, si je veux investir sur 20 ans, c'est maintenant et pas dans 3 ans.
Donc pensez-vous que on peut y arriver sans trop de cash flow non bloqué. Certes c'est le banquier qui décidera, mais j'aimerais avoir votre avis personnel.
Merci
Stéphane Lejeune
Bonjour Brigitte,
dans l'idéal, une location saisonnière peut dégager des loyers qui couvrent à la fois vos mensualités, tous vos frais, charges et taxes, mais ce n'est jamais garanti, et c'est ce qui peut freiner la banque.
Si votre banquier vous a refusé un prêt, essayez de savoir ce qui ferait qu'un accord vous soit donné.
Ne vous en tenez pas à votre banque uniquement, mais allez voir également un courtier qui fera le tour d'horizon des banques, et augmentera vos chances de trouver un feu vert.
Dans le contexte actuel, il est fort possible que la banque demande un apport, mais à voir de quel montant.
Tenez-nous au courant,
Bonne chance,
Stéphane
Mehdi
Bonjour,
Merci pour tous ces conseils !
Pour ma part, j'ai trouvé un local commercial à aménager de 80 m2. Mon objectif faire deux T2 de 40 m2 chacun et de le louer en meublé.
Ma question: faut-il acheter avec une SCI à l'IS ? En sachant que je souhaite le garder un moment.
Merci pour votre réponse.
Stéphane Lejeune
Bonjour Mehdi,
merci à toi pour ton intérêt !
Bravo pour cette opération qui a l'air intéressante.
La pertinence d'une SCI dépend de tes objectifs, pour ma part j'ai acheté en nom propre pour créer du patrimoine sans fiscalité. Si tu peux acheter seul, je pense que c'est préférable.
Dans un second temps j'ai créé une SCI, qui est un bon 'véhicule' également, afin d'allier les forces de 2 investisseurs.
A bientôt !
Stéphane
ALAIN
Bonjour suite à votre réponse à Guibert " Et faire faire les travaux par un entrepreneur, avec les factures qui viendront en déduction quand vous revendrez. Ainsi vous aurez apporté de la valeur à votre appartement" Pourquoi par un entrepreneur et pourquoi en déduction à la revente? et si je fais les traveaux moi meme??merci par avance de votre réponse belle journée
Stéphane Lejeune
Bonjour,
merci pour votre message,
vous avez raison, vous pouvez faire les travaux vous-même, si vous avez les compétences en plomberie, électricité, réfection des sols et plafond.
L'autre inconvénient de le faire par soi-même est le temps passé et l'énergie dépensée : si vous avez un travail, ou si vous n'habitez pas sur place, cela peut vous prendre plusieurs semaines voire plusieurs mois, et le temps c'est de l'argent.
Il peut donc être plus pertinent de sous-traiter les travaux à un professionnel (ma préférence, car je ne suis pas du tout bricoleur), en terme de temps et de qualité de travaux.
Fiscalement, si vous achetez un bien 100 000 €, et faites faire 15 000 € de travaux facturés par un professionnel, votre appartement peut valoir 140 000 €.
Le calcul de la plus-value, montant sur lequel s'appliquera un impôt que vous devrez payer, sera calculé sur :
140 000 € (prix de vente) - 100 000 € (prix d’acquisition) - 7 000 € (frais de notaire) - 15 000 € (travaux) = 18 000 €.
Votre impôt sur la plus-value sera dans ce cas de 34,5% de 18 000 €, soit 6 210 € à verser aux impôts.
Alors que si vous faites vous-mêmes les travaux, vous économisez en effet les 15 000 € de travaux, mais le calcul sera alors de
140 000 € (prix de vente) - 100 000 € (prix d’acquisition) - 7 000 € (frais de notaire) = 33 000 €.
Votre impôt sur la plus-value sera dans ce cas de 34,5% de 33 000 €, soit 11 385 € à verser aux impôts.
Il existe plusieurs éléments qui alimenteront votre décision : un delta financier, le temps passé, la qualité de travail, l'énergie et l'attention dépensées.
Espérant avoir répondu à votre point,
A bientôt,
Stéphane
serp
Bonjour
Je reste perplexe.
Il me semble que s'il y a travaux et que vous les avez déduits chaque année lors de vos déclarations pour faire du déficit foncier, comme cela a déjà été déduit, vous ne pouvez plus les déduire encore en les soustrayant du montant de la plus value. Stéphane, suis-je dans l'erreur avec cette "affirmation" ?
Merci
Stéphane Lejeune
rebonjour,
vous avez tout à fait raison, le fisc estime qu'il vous fait déjà un cadeau en vous permettant le déficit foncier, et donc le montant des travaux n'est pas déductible lors de la mise en vente pour le calcul de la plus-value.
Ce qui engendre une autre question : si 3 ans après la dernière imputation de déficit foncier, vous basculez en meublé et pratiquez le meublé un certain temps, alors à la revente vous pouvez à mon sens revendre avec le prix estimé lors du démarrage de l'activité en meublé ?
Si vous avez des éléments de réponse, je suis preneur !
A bientôt,
Stéphane
Tiphaine
Bonjour Stephane,
Merci pour ce blog, qui me confirme que je suis dans le droit chemin ! ;-)
J'ai acheté récemment 2 studios, le premier est juste à remettre en peinture; le second idem + changer le radiateur et remettre au gout du jour la salle de bain.
Ma question concerne un appartement à rénover et les fameux 10 700€ déductibles sur la plus value à la revente.
1/ L'appartement et donc l'immeuble doivent-ils avoir été construits avant une date précise ? Ou suffit-il de prouver qu'il y a des rénovations à faire.
2/ Quels types de travaux sont pris en charges ? (peinture ? douche ?) ou simplement des travaux liés à l'isolation...
3/ Cette déduction de 10700€ est-elle valable quand on achète en SCI ?
Merci par avance ! et Bonne journée !
Stéphane Lejeune
Bonjour Tiphaine,
merci
1/ pas de date précise à ma connaissance, la facture de rénovation suffit, même s'il faut une cohérence et rénover un bien qui est quasi-neuf peut attirer l'attention du fisc.
2/ des travaux déductibles : réfection des peintures, remplacement des wc, remplacement de chaudière, traitement des bois. Tout ce qui concerne l'entretien du bien immobilier.
3/ oui vous pourrez imputer votre déficit sur votre revenu global même si vous achetez en SCI, si cette dernière est soumise à l'IR (et pas si elle est soumise à l'IS)
A bientôt !
Stéphane
Tiphaine
Merci !
Eric G
Bonjour,
Je suis à 2 heures 30 de Lyon et je souhaite y investir ( un studio ). Donc pas très pratique pour faire des visites . Comment s'y prendre pour l'achat puis pour la rénovation et la gestion ? Avez-vous un contact ?
Merci et bonne semaine à tous.
Stéphane Lejeune
Bonjour,
merci pour votre message : oui je peux vous aider à trouver le bien selon vos critères, et j'ai des contacts avec des sociétés de rénovation ainsi que des agences à vous suggérer pour la gestion locative.
A votre disposition par téléphone ou dans la rubrique 'contact' si vous souhaitez en savoir plus ou m'en dire plus sur votre projet.
A bientôt,
Stéphane
Florent
Bonjour Stéphane,
Et merci de partager avec nous toute votre expérience!
J'avais pour but d'acheter ma résidence principale mais j'ai peur désormais que cela soit incompatible avec un investissement locatif surtout niveau banquier. Vaut il mieux faire un investissement locatif puis quelques temps après acheter pour soi? Ou du 100% locatif en restant locataire?
Stéphane Lejeune
Bonjour Florent,
merci pour votre message,
L'achat de sa résidence principale est souvent un projet de vie, et si tel est le cas il faut le faire.
D'un point de vue purement financier par contre, il est toujours préférable de rester locataire et d'investir dans un actif immobilier, voire plusieurs actifs tant que vous pouvez emprunter et que vos investissements tendent vers l'autofinancement.
Le but étant d'acheter éventuellement sa résidence principale plus tard dans l'âge, voire de rester 100% locataire.
Je précise que je suis moi-même locataire, et du coup je peux habiter un quartier où l'achat aurait été impossible, c'est un autre avantage !
A bientôt,
Stéphane
Florent
Merci pour votre réponse Stéphane
Agnès
Hello Stéphane, je me lance dans l immo locatif. J ai encore un crédit de 10 ans sur ma résidence ppale et mon taux d endettement est de 33%. Puis je convaincre un banquier de me prêter pour du locatif? est ce judicieux de créer une sci? pourrais je y amener ma résidence ppale?
Merci de vos éclaircissements. Agnès
Stéphane Lejeune
Bonjour Agnès,
merci pour votre message et pardon pour ce délai !
Oui il est toujours pertinent de consulter votre banquier, car votre taux d'endettement à 33% est un paramètre, et il y en a d'autres comme le reste à vivre, qui dépend de vos revenus et de votre situation.
Pour le montage, chaque cas est différent mais je conseillerais d'investir en nom propre plutôt qu'en sci pour commencer. Si SCI et le placement de sa résidence principale, je vous invite à prendre conseil auprès de votre notaire qui vous conseillera gratuitement car je n'ai pas eu affaire à ce genre de cas et n'ai pas la réponse sur ce point.
Tenez-nous au courant de vos projets !
Stéphane
Agnès
J ai trouvé un studio de 22 m2 dans un immeuble ancien, quartier Hôpital 8eme. Le proprio en veut 82 000 E. est ce une bonne affaire? Merci
Stéphane Lejeune
Hello,
ce studio semblait au prix du marché mais il faudrait tout un ensemble d'éléments : libre ou occupé, en étage, l'adresse précise, les charges et travaux à venir dans la copropriété, etc.
En tout cas le quartier est excellent !
A bientôt,
Stéphane
kamal
Bonjour,
Je m'interesse de prés depuis peu à l'investissement globalement (je suis totalement novice), en vue de conquérir une indépendance financière. Actuellement sans emploi, sans capital, et agé de 32ans je compte investir dés que je trouve un emploi.
Quelle stratégie pourriez vous me conseiller d'adopter ?
J'ai vu une interview d'une personne ayant investit sur une courte période (3/4ans) dans l'achat(+rénovation) revente tout en évitant l'imposition sur la plus value (revente de résidence principale), qu'en pensez vous ?
Dans votre article "Investissement locatif : 7 conseils" vous recommandez de se rapprocher d'un comptable ou de se documenter, auriez vous des références à partager avec quelqu'un qui n'y connait rien mais qui voudrait en connaitre beaucoup ?
Merci par avance (blog trés concis et pertinent à mon gout, contrairement à plein d'autres qui ne sont que des vitrines pour vendre des pdf de pseudo conseils sans intêrets)
Bonne continuation !
Stéphane Lejeune
Bonjour,
merci pour votre message et pardon pour ma réponse tardive !
Oui l'idéal serait de décrocher un CDI qui représente un vrai sésame pour emprunter.
L'achat d'un appartement à rénover pour en faire sa résidence principale et la revendre est une excellente stratégie sur le court terme.
On peut la coupler avec un autre investissement locatif sur le long terme sur des montants raisonnables.
Sur internet vous pouvez trouver d'excellentes sources gratuites et des vidéos d'interviews de celles et ceux qui témoignent de leur parcours, ce qui est souvent le plus pertinent !
A bientôt et tenez-nous au courant de vos aventures, surtout le fait de décrocher un travail qui vous plaise !
Stéphane
Daniel
Bonjour!
Merci pour ces conseils précieux pour un debutant, je ne dit pas jeune débutant car j'ai 68 anset c'est bien ce qui me semble être un sérieux problème. Créer une structure avec mon fils m'est bien venu à l'idée, mais le risque de vues biens différentes de deux associés est aussi un risque. Quel voie conseilleriez vous ?
Merci
Stéphane Lejeune
Bonjour Daniel,
Pour votre projet, à voir si le banquier vous donne son feu vert pour un prêt, le cas échéant son montant, et si vous avez éventuellement un apport ?
Quant à créer une structure, chaque situation étant unique et des problématiques de transmission étant en jeu, mon meilleur conseil serait de demander conseil à votre notaire. Qui plus est, le conseil du notaire est gratuit, et s'il faut rédiger un acte alors cela sera payant, mais le jeu en vaut largement la chandelle !
A bientôt,
Stéphane
Marie
Bonjour Stéphane,
Je suis Lyonnaise depuis 2001, propriétaire et en processus d'acquisition pour investissement locatif dans le meublé à Lyon avec ADEQUADE. D'autre part, j'ai eu l'occasion d'expérimenter la location saisonnière quelques mois avec mon appartement et j'ai été bluffée. C'est donc évidemment une activité à laquelle je réfléchis sérieusement pour un prochain investissement.
Plusieurs questions :
** location saisonnière : le changement d'usage est il contraignant ou une simple formalité, tout arrondissement confondu (hyper-centre)?
** Quid de la plus-value. Tu abordes dans tes videos la rentabilité locative sans parler du sujet de la plus-value. Malgré une stagnation voir une dépréciation du marché immobilier depuis 3-4 ans, peut on encore espérer faire une plus-value sur certaines zones de Lyon relativement rapidement (5-10 ans)? Un investissement peut aussi viser une plus-value à la revente pour réinvestir dans un projet plus important quand bien même la plus-value est taxée de manière dégressive si vente avant 30 ans.
A bientôt de te lire
Comme tu le dis dans une de tes videos, pour tirer la meilleure rentabilité de ces investissements locatifs, il faut idéalement gérer soi-même
Stéphane Lejeune
Bonjour Marie,
bravo pour ton investissement, et les projets qui suivent !
C'est en effet souvent le premier pas qui coûte, comme dans beaucoup de domaines, mais ensuite on est souvent tenté d'enchaîner.
Pour répondre à tes questions :
*Le changement d'usage est de mon expérience (deux projets en cours) une simple formalité. Cela est d'autant plus vrai pour les appartements de moins de 100 M2. A partir de cette surface, il faut offrir une compensation en M2 d'habitation.
*La plus-value : une ville comme Lyon se prête à mon avis plus à une création de patrimoine avec une rentabilité correcte. Je parie que les grandes villes traverseront les crises sans problème, grâce à la demande grandissante. La plus-value sera donc la cerise sur le gâteau, pas évidente à trouver mais possible en effet.
On peut aussi s'intéresser aux villes périphériques, comme Oullins ou Villeurbanne qui offrent à mon avis de belles opportunités.
Au plaisir !
Stéphane
Stephane J
Bonjour Stéphane,
Déjà, merci bien pour toutes ces précisions et aides qui m'ouvrent des possibilités.
Actuellement, j'ai un appartement duplex T3 vide acheté juste l'année dernière et les prix ont baissés. Au lieu de le revendre (suite changement situation familiale) à perte, j'envisageais soit de le louer ou (si possible) de le mettre en location saisonnière. Est-ce une bonne solution?
Il est situé dans le 8ème au jet d'eau.
Stéphane Lejeune
Bonjour Stéphane,
merci pour votre message,
A priori je suggèrerais en effet de ne pas revendre actuellement ce T3, et de le conserver pour le proposer en location.
La location d'habitation classique est une possibilité.
La location saisonnière est à étudier, il faudrait valider ce quartier du jet d'eau, notamment en mettant en avant son tramway qui emmène en quelques minutes aux hôpitaux de Grange Blanche, à la gare SNCF Jean Macé et au centre-ville Place Carnot.
Cela mérite réflexion et l'avis de professionnels sur Lyon.
A votre écoute,
Stéphane
Stephane J
Bonjour Stéphane,
Merci beaucoup pour cette réponse. De retour de mes vacances, je vais me renseigner sur ceci.
Stephane J
Bonjour,
Je suis en pleine recherche et j'aurais une question sur le statut de LMNP.
En regardant ce statut, il faut que ça soit dans une résidence sénoir, de tourisme, d'affaire, d'étudiants ou une EHPAD mais est-ce possible si on achète un appartement ailleurs que dans ces résidences là??
Merci d'avance.
Stéphane Lejeune
Bonjour Stéphane,
oui il est tout à fait possible d'acquérir un appartement ou un bien immobilier hors résidence de service.
Il faut acheter tous les meubles et conserver les factures pour attester que le bien sera meublé.
Ensuite fiscalement on 'bascule' du nu au meublé, des revenus fonciers aux BIC : bénéfices Industriels et commerciaux.
C'est ce que j'ai fait pour l'ensemble de mes investissements, en évitant à chaque fois ces solutions qui sont clé en main, mais où l'on a aucune latitude.
Bonnes recherches !
Stéphane
Stephane J
Ahh grand merci de cette réponse ;)
Mélanie
Bonjour Stéphane,
Âgée de 24 ans, je me renseigne depuis 1 an sur l'investissement dans sa globalité, et surtout sur un but précis, devenir libre financièrement à 40 ans maxi.
Depuis 1 an, j'ai pu acheter un Parking à St Etienne, et 1 appartement dans une autre ville de province. Je suis logée à titre gratuit par mon conjoint qui a acheté sa résidence principale, ce qui fait que je peux m'endetter sans trop de soucis (d'autant plus que je suis en CDI avec la sécurité de l'emploi et que le conseil banquier est mon ami).
Au début de mon acquisition, (un T3) Je souhaitais faire du meublé en colocation. Mais depuis lors mes aspirations ont quelques peu changée.
EN effet, j'arrive aujourd'hui au terme des travaux (que j'ai fait moi même, je ne regrette pas car j'ai appris beaucoup, mais j'ai bien conscience que fiscalement à l'avenir il vaudra mieux sous traiter plus de choses) et comme mon conjoint m'as aidé pour les travaux, je souhaitais lui rendre la pareille. Seulement il ne peux s'endetter plus au vu de l'achat de sa RP.
Du coup, nous avons envisagé une option:
Vendre mon T3 (acheté en RP et esperant une pluvalue conséquente + apport), vendre sa maison, acheter quelque chose avec nos deux pluvalues, ce qui nous degagerait de tout emprunt/loyer pour nous loger. Ainsi, nous pourrions chacun a nouveau nous endetter au maximum, et acheter plus gros, plus librement voir meme a deux.
Que penses tu d'acheter comptant la RP? est ce aussi un "mauvais choix"? En sachant que je suis très consciente que je déménagerais d'ici maxi 4 ans.
Vaut il mieux acheter plusieurs biens chacun de son côté ou acheter en SCI/indivision ou autre?
Enfin, pourrions nous nous contacter afin de voir ensemble les services de recherche de biens que tu propose? Je ne suis pas du tout coincée à la ville que j'habite, et trouverais intéressant de diversifier les villes.
Merci d'avance à toi!
Jacques VIRET
J'ai une proposition d'achat de garage et j'aimerai avoir ton opinion
Box fermé, pas d'électricité pour l'instant, 13 m2 - Tassin la Demi lune
Dans copropriété fermé, sous sol
Prix : 14 000 € / 15000 € à négocier (pas facile)
Taxe Foncière : 62 €
Charges : 200 €
Je connais très bien l'immeuble, car il est situé en face de chez moi dans ma rue.
État général : bon
Je pense le louer 80 € min, 90 € max et si je ne trouve pas de loueur, je le garderai pour moi.
Qu'en pense-tu ?
Cordialement
Jacques VIRET
Stéphane Lejeune
Bonjour Jacques,
Pour ce garage, voici mes impressions :
- pour valider le loyer et la demande locative, tu peux dès ce soir imprimer une annonce papier pour afficher dans ta résidence et celle d'en face car il y a des chances que les habitants seront les premiers intéressés. Si l'on te contacte tu indiques que cela sera disponible dans 2 mois.
- au prix d'achat il faut malheureusement ajouter environ 2 000 € de frais de notaire
- avec tes loyers, ce sera la fiscalité des revenus fonciers, peu avantageuse (selon ta tranche marginale d'imposition).
- Pour finir, je pense que la rentabilité ne sera pas explosive, mais en effet que ton garage aura beaucoup de succès au niveau locatif.
Il est excellent d'avoir ce filet de sécurité d'utiliser pour toi-même, renseigne-toi sur la taxe d'habitation qui s'ajoutera. De plus, si un jour tu revends ta résidence principale, le fait de proposer ce garage sera un grand atout, tu vendras l'ensemble plus cher et beaucoup plus facilement.
espérant t'avoir aidé,
Bon weekend,
Stéphane
Jacques VIRET
Un grand merci pour ta réponse rapide. J'attends l'acceptation du vendeur à 14 000 € avant de déposer une annonce chez moi et en face.
Si l'achat se concrétise je reviendrai certainement vers toi pour la location
Cordialement
Jacques VIRET
Jacques VIRET
Suite au mail du 26 septembre : Çà y est, je signe vendredi un compromis pour le garage au prix de 14250 €. L' agence immobilière me propose de le signer chez lui. Moi, je préférerai le signer chez mon notaire.
N'y connaissant rien en compromis, j'aurai plus confiance si le notaire la lu avant de le signer.
Quand penses -tu ?
Autre question: Je vais payer des charges pour la copropriété. N'y habitant pas, est ce que je dois assurer le garage ?
Ce garage n'est-il pas déjà assuré par la copropriété ? (dégât des eaux, incendie, destruction des murs...) donc compris dans les charges ?
Si tu peux me répondre à ces 2 questions
Cordialement
Jacques
Stéphane Lejeune
Bonjour Jacques,
(pardon pour ce délai...) En effet c'est mieux de signer avec un notaire, et pas le notaire du vendeur mais un notaire que tu choisis, pour mieux défendre tes intérêts, qui sont parfois contradictoire avec l'autre partie.
Pour les charges : tu vas payer les charges trimestrielles, et tu pourras imputer sur le loyer environ 2 tiers ou 3 quarts.
Pour l'assurance, le garage est partie privative tou comme un appartement, et non pas copropriété. Ton locataire doit donc être assuré en multirisque habitation avant même d'entrer son véhicule et te fournir une attestation. Je ne sais pas si une assurance PNO propriétaire non occupant est souhaitable voire obligatoire comme elle l'est désormais sur les appartements. Pose la question au notaire.
A bientôt !
Stéphane
elie
Bonjour Stephane,
Merci pour tes conseils, tes videos ,ton e-book et le partage de tes conseils .
Question global sur le marché Lyonnais . Comment vois tu le développement de Lyon - quels sont les bons quartiers avec une plus value potentiel a la revente dans 15 ans et présentant une bonne rentabilité ?
Quels sont les quartiers qui se développent ?
Dans quels secteurs de Lyon conseillerais tu pour une investissement dans les garages - vois tu des secteur avec une demande forte locative ?
Romain CHIRAT
Bonsoir,
j'aimerais acheter un studio ou un t2 à Lyon 1 ou Lyon 2 pour un investissement locatif.
Aurais-tu des pistes à me conseiller?
Cordialement
Jean-Philippe
Bonjour,
Je viens de réaliser un achat, une maison dans laquelle je fais l'intégralité des travaux dont un agrandissement en aménageant les combles. C'est un achat réalisé en SCI. Ma question est, est ce possible de déduire des impôts des travaux que j'ai pu faire moi-même ( déduire les fournitures par exemples: placo, isolant, peinture, electricité etc.. )
Merci d'avance
ps: merci pour ce site très instructif
sam
Bonjour, et bonne initiative ce blog spécifique à lyon
Je suis locataire depuis 9ans sur Lyon, cdi public je penses pouvoir emprunter autour de 90 000euros.
Connaissez vous des banques ou courtier favorable ou spécialisé dans le locatif?
Pensez vous trouvez un bien afin de dégager un revenu intéressant en location saisonnière et bien sur payer les charges et le crédit?
Je précises que je compte gérer cela à temps plein et de manière sérieuse.
cdt
Herlin
guibert le 15 février 2015 à 13 h 23 min / Répondre
bonjour,
je souhaite acheter un appartement sur Lyon que je pourrais diviser objectif : location saisonnière
Auriez-vous des pistes car je souhaite réaliser une (excellente) affaire ?
Merci par avance.
A bientôt.
Eric Herlin
Pat
bonjour,
j'aimerais investir sur un bien locatif (eventuellement avec travaux) pour un budget inferieur à 100kE, dans un rayon de 50km autour de Lyon.
Connaissez-vous des villes qui offrent des opportunités interessantes pour un investissseur?
Je pense par ex. à Vienne, Bourgoin-Jallieu.
Merci!
PS: super votre site :)
Corinne
Bonjour,
Je souhaite investir dans l’immobilier pour de la location à nue, en meublé ou saisonnière en fonction de certains critères (arrondissement, ville etc…), je réside dans la région des Bouches-du-Rhône (Aix-Marseille). Je suis novice dans l’immobilier (fiscalité, rentabilité, impôt ect…) cependant je suis motivée pour me préparer et pour passer à l’action afin de commencer avec de bonnes stratégies.
Actuellement je suis en cdd au smic sans apport personnel. J’ai vu certaines vidéos « témoignages » d’anciens élèves d’Olivier Seban qui investissent leur bien immobilier sans apport et autofinancé 100% par la banque.
Quelle stratégie conseillez-vous à une débutante ?
Votre formation « location meublé » s’adresse t-elle à des débutants qui veulent se lancer dans l’immobilier ?
Peut-on faire appel à un courtier ?
Merci
Corinne
sam
bonjour,
cas concret sur villeurbanne, je voudrai savoir si en tant que chasseur immobilier vous êtes capable de trouver un bien pour de la location saisonnière afin de dégager un cash flow positif et en dessous du prix du marché vos honoraires inclus :) petite surface visé budget estimatif 85 000euros et charges de copro light :)
merci d'avance
Joel
Bonjour,
Votre blog est très intéressant. Je voudrais vous demander votre avis.
Quels sont les arrondissements de Lyon qui pour vous affichent une rentabilité locative élevée?
Est-il possible de trouver à Lyon une rentabilité locative brute de 10% à Lyon ? Est-ce complètement irréaliste?
Le projet serait d'acheter un T1 ou T2 pour louer.
Vous remerciant,
Joel
Sandra
Bonjour,
J'ai une question très générale. Je suis mariée, 2 enfants, habitons dans le Rhône. Nous sommes actuellement en location et nous venons d'acheter un plateau à rénover qui sera notre résidence principale lorsque nous aurons fini les travaux. Nous avons donc un crédit immobilier sur 25 ans depuis janvier 2016 avec un endettement d'environ 30%.
Nous commençons à réfléchir très sérieusement à investir dans l'immobilier dans le but immédiat de compléter notre revenu et à terme d'en faire notre seul source de revenu.
La question qui me taraude en premier est de savoir s'il est possible d'acquérir un autre bien immobilier, un studio par exemple pour commencer pour le mettre en location, tout en gardant notre résidence principale et donc notre crédit actuel?
Merci.
Marine
Bonjour Stéphane,
Merci pour ce site de qualité et ces conseils utiles et précieux !
Propriétaire lyonnaise d'un T1bis (plus de crédit en cours), j'ai souhaité l'année dernière, lors de l'achat de ma résidence principale (ma 2e acquisition donc) contracter un prêt sur lequel les échéances étaient importantes - but : rembourser le + rapidement possible (et donner le moins d'argent possible à ma banque ;-).
Or, j'ai maintenant compris que ce n'est pas forcément la bonne stratégie quand on souhaite investir dans plusieurs appartements - chose que je souhaite désormais faire. Car le but (dites moi si je me trompe) est de conserver le maximum de capacité financière
Avant de me lancer dans ma recherche active d'appartement, je souhaiterais faire le point avec ma courtière, pour qu'elle me confirme que je suis bien en capacité d'emprunter à nouveau.
Néanmoins, étant donné que mon prêt actuel est remboursé chaque mois par la location de mon T1bis et d'environ 300 € que je rajoute, pensez-vous qu'il serait judicieux que je demande à renégocier mon prêt (allonger la durée afin de diminuer la part que je rajoute chaque mois) ? Et ainsi, mon pourcentage d'endettement en sera diminué et rassurera les banques ?
Quelle stratégie me conseilleriez-vous concernant le financement de ce bien ? Diminuer la mensualité pour me permettre de d'avantage épargner pour me constituer un apport pour mes futures potentielles acquisitions ? Ou bien je ne touche pas à ce prêt (il sera remboursé dans 14 ans 1/2) et je recherche un bien dont la location couvrira les mensualités du prêt
Merci pour votre avis d'expert ;-)
Jérôme Lafon
Bonjour,
Je désire investir dans un T3 afin de le transformer en T4, le meubler et utiliser la colocation pour booster la rentabilité.
L'idée serait d'y vivre pendant 1 an environ pour 2 raisons: Utiliser le cas de déblocage de mon PEE pour achat de résidence principale et avoir aussi un peu de temps pour faire ou faire faire les travaux nécessaires et le meubler.
Une fois le bien pret à être louer en colocation je me mettrai à la recherche d'un autre bien et je répéterai l'opération.
Que pensez-vous de cette stratégie?
Pensez-vous que ca puisse me poser problème auprès de la banque pour investir sur un second appartement alors que je serai déjà propriétaire d'un appartement dans lequel je vis?
D'avance merci pour votre réponse.
Cdt,
Jérôme
michel fluhr
bonjour michel jai un appartement sur alsace en loi sellier sa fait 5 ans je veux le vendre apres les 9 ans quelle sont les bonnes demarche merci pour infos michel fluhr de mulhouse alsace
loic
Bonjour Stephane,
Je solliciterai vos conseils concernant mon investissement à Lyon. Je vais donner tous les chiffres car ça sera plus facile à analyser pour vous mais surtout je sais que les personnes qui vont nous lire vont fortement apprécier car la plupart des gens (en France) lorsqu'il parlent investissement ne donnent que très rarement les chiffres.
En effet, Je viens d'acheter un appartement de 50m2 situé à 30m du métro Garibaldi pour la somme de 146K€. Le bien est complètement à rénover mais à un potentiel de 2 chambre de 9,6m2 chacune. Appart sympa, immeuble très bien entretenu de 1 siècle avec beaucoup de cachet, fresque au plafond,ect et sans aucun travaux prévu, charge 800€/an et Taxe foncière 450€. Appart traversant, rue calme, chambres coté cours, stationnement gratuit, vélov, métro à 30M, 2 supermarchés dans la rue, FAC lyon3 à 5MN à pied et Bellecour ou part dieu à 20mn à pied ou 5min en métro...
Voila ma situation, j'ai 28 ans, habite près de Courchevel, je suis salarié saisonnier, saison été électricien et saison hiver VTC, j'ai de très bas revenu 18K€/an et je suis en couple avec une étudiante Lyon3.
J'ai décidé d'acheter cet appartement car j'ai un peu d'argent à placer et aussi parce que ma copine loue déjà un appart tout à coté de celui ci pour faire ses études. J'ai donc pensé qu'il serait intéressant d'acheter ce bien pour le louer à ma copine qui paye déjà un loyer de 600€ tout à coté pour un appart très dégradé et très bruyant.
Je pense pouvoir le rénover cet appartement en grande partie moi même (18K€ environ) avec tout le confort moderne et même lave vaisselle, lave linge, VMC HygroB, clim, isolation plafond, gestion domotique pour chauffage et volets, changement de fenêtre, volets électriques, video projecteur...
Ma réflexion est simple et le calcule aussi:
achat 146K€ + 12K€notaire+18k€ travaux -35K€ apport = 700€ de mensualité/20ans toutes assurances au max comprises . Sachant que ma copine paye 600€ pour appart "pourri", sachant que nous voudrions nous installer sur Lyon et sachant que ce genre de bien surtout avec les travaux que je vais effectuer devrait prendre de la valeur très rapidement, je pense donc ne pas prendre trop de risques, non?
Je voudrais aussi donner une petite astuce concernant le prêt immobilier qui je pense devrait servir a certains. Mon profil est très mauvais devant un banquier car je n'ai aucun bien, je suis saisonnier avec travail et salaires très irréguliers et même de longues période de chômage... Ma banque était prête à me suivre mais à un taux élevé, j'ai donc eu l'idée de consulté une banque sur Lyon sachant que les taux sont plus bas en ville et j'ai aussi consulté un courtier. La banque m'a refusé le prêt direct et le courtier malgré plusieurs relances ne me reponds plus... Je me suis donc retourné vers les banques de la ville la plus proche de chez moi en Savoie (Moutiers) et toutes les banques ici m'ont fait des propositions et j'ai même pu les mettre en concurrence pour obtenir le taux de 1,45% sur 20ans.... Il faut savoir que en ville les banques prêtent de l'argent que au profil sure (genre CDI) ou personnes qui ont déjà des biens alors que les banques de ma villes ont parfaitement l'habitude de prêter à des saisonniers car 60% des habitants de ma régions sont saisonniers donc elles ont bien été obligé de s'y faire...
Je pense habiter cet appartement 1ans avec ma copines le temps qu'elle finisse ses études et ensuite le mettre en location saisonnière lorsque j'aurai trouvé un appart sympa à louer pour nous en prenant tout le temps du monde pour trouver la perle rare pour ensuite retenté un autre investissement... ce qui en plus vu que je vais l'habiter 1an et que j'ai un petit salaire m'ouvre les portes de toutes aides pour les travaux qui sont le ecoPTZ, qui devrait encore baisser la mensualité du prêt, le credit impôt, l'ANAH, le CEE et l'ecorenov
Pour finir voila ma question, vu ce projet, est ce que vous pensez judicieux en terme de charge et imposition de louer à ma copine 600€/mois en sachant qu'elle touche 130€ de APL?
Merci d'avance pour votre analyse et vos conseils.
En espérant que ce témoignage pourra servir au plus grand nombre...
Stéphane Lejeune
Bonjour Loïc,
merci pour votre message,
pardon pour ce délai, votre retour d'expérience est apporte vraiment beaucoup de valeur, je compte en faire une vidéo afin de sensibiliser le plus grand nombre.
Pour votre projet, il est tout à fait pertinent, à la fois au niveau financier et aussi au niveau de la valeur d'usage, puisque cela servira de toit à votre amie.
Oui le loyer à votre amie et les aides perçues me semblent être une bonne opération. Veillez à l'aspect fiscal, si vous lui louez en nu puis basculez en meublé, vous changerez de régime fiscal et cela n'est pas neutre.
S'il y a des travaux que vous ne savez pas faire tout seul, n'hésitez pas à me solliciter, j'ai de très bons contacts dans ce domaine également.
Bonne idée de basculer en saisonnier par la suite, il y aura des formalités à faire mais l'emplacement s'y prête tout à fait.
Encore merci pour l'astuce bancaire que je n'avais pas envisagée, et qui je l'espère inspirera beaucoup d'investisseuses et investisseurs !
Tenez-nous au courant de la suite,
merci et à bientôt,
Stéphane
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debenne
Bonjour Stéphane,
Tout d'abord merci pour ces vidéos et les conseils que vous nous donnez. Depuis quelques temps maintenant et après une longue réflexion j'ai enfin envie d’accélérer les choses et commencer à mettre en place mon projet d’investissement locatif à Lyon. Mon projet serai d'acheter un bien à rénover aux environs des facultés (environ 10/15 minutes max à pieds et proche tram/métro si possible). Mais par contre je ne sais pas du tout par où commencer et surtout ou chercher ? Je ne sais même pas si mon projet est une bonne idée (rentable) ?
Est-ce que le bon coin est un bon moyen de commencer des recherches ? Je n'ai aucun réseau car je pense les bonnes affaires ne se trouve pas forcement sur Internet ... Est-ce que le fait d'être à Paris est un handicap ?
Merci d'avance, si vous pouvez m’éclairer.
Kevin
Cordialement
valerie
Bonjour,
Tout d'abord bravo pour votre site et vos conseils.
Je suis lyonnaise et souhaite me lancer dans l'investissement locatif en LMNP. Nous avons trouvé un bien à proximité de la gare de Vaise - rue mazarik (moins de 5min du metro).
Voici le détail de notre projet :
Studio 28m2 en RDC sur rue hauteur sous plafond 3,5m - mezzanine d'environ 14m² avec une hauteur sous plafond d'1,2m
Le bien servait de local commercial, mais est vendu en bien d'habitation, il n'y a ni salle de bain ni cuisine, il faut tout créer.
Prix d'achat : 62000€ (FAI)
Travaux : 18 000€
Achat mobilier : 5 000€
Cout global du projet 90K€ avec les différents frais
Charge de copro : 90€/trimestre
Taxe fonciere : 250€
Apport : 0€
Nous pensons louer le studio 650 € qu'en pensez-vous via à vis du secteur et de la surface ?
Que pensez-vous du projet ? Est ce un bon projet pour un 1er investissement ?
Notre objectif est de se créer un patrimoine sans payer d'impots sur les revenus locatifs.
Merci par avance pour vos conseils ;-)
Travaux : 18K€
Ali
Bonjour Stéphane,
Je suis à la recherche de chasseurs immo sur Paris et région parisienne, auriez-vous des contacts à partager ?
Cordialement
Mia
Bonjour,
J'ai une question concernant l'achat des bien en ce moment sur Lyon. Apparement les prix des biens à Lyon ont augmenté d'à peu près 6% depuis l'année dernière, tant que les taux des prêts augmentent aussi. On sait pas à quoi s'attendre pour les années à venir, mais de ce qu'on a lu on a l'impression qu'une baisse de prix est attendue.
Notre situation et du coup, notre question: On est un couple avec un CDI. Un 2ème CDI vient d'être signé, mais avec une période d'essai de 8 mois (du coup, pas pris en compte par la banque). A long terme on voudrait acheter un appartement à Lyon 6. Aujourd'hui on a un loyer de 970 eur/mois (sans charges).
On voudrait, du coup, savoir votre avis sur nos possibilités:
- est-ce qu'on attend un an pour avoir les 2 CDI et du coup un prêt plus important avant d'acheter LE appartement en 6ème?
- est-ce qu'on achète cette année dans un autre cartier de Lyon, avec un budget moins important un bien qu'on va vendre 10 ans plus tard ?
On voudrait savoir si ça vaut le coup de continuer payer le loyer, en attendant la baisse des prix/ la possibilité d'un prêt plus important.
Je vous remercie!
janin
Bonjour Stephane,
J'ai l'opportunite d'acheter via un oncle decede, un bien immobilier sur Lyon tres bien place, je suis en competition aujourd'hui avec une agence immobiliere car c'est un bien rare, 60m2, mais ou tout est a refaire et je me pose la question:
Est ce que je dois m'aligner sur l'offre du promotteur, car il s'agit au fond d'une vente "fermee".
Bien evidemment cela depand du prix, mais generalement, etre en competition avec une agence, avons nous une chance ? Est ce interessant ?
Stéphane Lejeune
Bonjour,
merci pour votre message,
dans la grande majorité des cas, il n'y a pas de négociation, il faut s'aligner sur le prix...
Sinon le bien se vend dans la journée.
Cordialement,
Stéphane